Yabancıların Taşınmaz Edinimi

Türkiye’de yabancıların mülk edinme hakkının yasal temelleri, anayasal güvencelerden başlayarak, temel kanunlar ve bu kanunları tamamlayan ikincil mevzuatın dinamik bir etkileşimiyle şekillenmektedir. Bu çerçeve, özellikle 2012 yılında “karşılıklılık” ilkesinin kaldırılmasıyla köklü bir değişikliğe uğramış ve yabancı yatırımcılar için piyasayı yeniden tanımlayarak mevcut hukuki rejimin temelini atmıştır.

Bu makalede, yabancı uyruklu kişilerin Türkiye’de taşınmaz edinmesinin hukuki çerçevesi, “yabancı” tanımının kapsamı, yasal kısıtlamalar, satın alma sürecinin adımları ve mülk sahipliğinden doğan hak ve yükümlülükler detaylı bir şekilde incelenecektir.

Türkiye’de Yabancı Mülkiyetinin Hukuki Çerçevesi

Yabancıların mülk edinimi tek bir kanunla değil, birbiriyle ilişkili bir mevzuat bütünüyle düzenlenir.

Anayasal Dayanak: Mülkiyet Hakkı (Anayasa Madde 35)

Mülkiyet hakkının en üst güvencesi Anayasa’nın 35. maddesidir. “Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir” ifadesindeki “Herkes” kelimesi, bu hakkın sadece Türk vatandaşlarına değil, belirli koşullar altında yabancılara da tanındığının anayasal temelini oluşturur. Ancak bu hak, “kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir”. Bu sınırlama yetkisi, yabancı edinimine yönelik coğrafi ve stratejik kısıtlamaların yasal dayanağıdır.

Temel Mevzuat: 2644 Sayılı Tapu Kanunu (Madde 35)

Yabancıların taşınmaz edinimini doğrudan düzenleyen ana mevzuat, 2644 sayılı Tapu Kanunu’dur. Bu kanunun 35. maddesi, konunun merkezinde yer alır ve ekonomik teşvikler ile ulusal güvenlik kaygıları arasındaki hassas dengeyi yansıtır.

Karşılıklılık (Mütekabiliyet) İlkesinin Kaldırılması

Türk gayrimenkul piyasası için en önemli dönüm noktası, 18 Mayıs 2012’de Tapu Kanunu’nun 35. maddesinde yapılan değişikliktir. Bu değişiklikle, “karşılıklılık” (mütekabiliyet) ilkesi kaldırılmıştır.

2012 öncesinde, bir yabancının Türkiye’de mülk edinebilmesi için, kendi ülkesinin de Türk vatandaşlarına mülk edinme hakkı tanıması gerekiyordu. Bu ilkenin kaldırılması, Türkiye’ye doğrudan yabancı sermaye çekmeyi amaçlamış ve daha önce mülk edinimi mümkün olmayan Körfez ülkeleri ve Türki Cumhuriyetler de dahil olmak üzere 183 ülke vatandaşına Türkiye’de mülk edinme yolu açmıştır.

Destekleyici Mevzuat: Diğer Önemli Kanunlar

• 2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu: Ulusal güvenlik gereği, yabancı mülkiyetine coğrafi olarak mutlak sınırlar koyar.

• 5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu: Yüksek değerli mülk alımlarını teşvik ederek, yatırım yoluyla istisnai olarak Türk vatandaşlığı kazanılmasının yasal zeminini oluşturur.

• 6458 sayılı Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanunu: Türkiye’de taşınmaz sahibi olmayı, yenilenebilir kısa dönem ikamet izni başvuru hakkıyla ilişkilendirerek yabancı alıcılar için önemli bir ek teşvik sağlar.

Türk Hukukunda “Yabancı” Kimi Kapsar?

Hangi kural ve kısıtlamaların uygulanacağını belirlemek için “yabancı” tanımını doğru anlamak hayati önem taşır.

Yabancı Gerçek Kişiler (Vatandaşlık Kriteri)

Türk devletine vatandaşlık bağı ile bağlı olmayan her birey “yabancı gerçek kişi” olarak kabul edilir.

Yabancı Tüzel Kişiler (Şirket, Vakıf, Dernek)

Kanun burada net bir ayrım yapar:

• Yabancı Ticaret Şirketleri: Yabancı ülkelerin kanunlarına göre kurulmuş şirketlerdir. Doğrudan taşınmaz edinme hakları son derece sınırlı ve istisnaidir.

• Diğer Yabancı Kuruluşlar (Vakıf, Dernek vb.): Bu kuruluşların Türkiye’de taşınmaz edinmeleri kesin olarak yasaklanmıştır.

Özel Statüler: Mavi Kart Sahipleri

Doğumla Türk vatandaşı olup da sonradan vatandaşlıktan çıkma izni alan kişilere verilen Mavi Kart, sahiplerine önemli bir ayrıcalık tanır. Bu kişiler, taşınmaz edinimi konusunda yabancılara uygulanan kısıtlamalardan muaftır ve Türk vatandaşları ile eşit haklara sahiptirler.

Ayrı Bir Kategori: Yabancı Sermayeli Türk Şirketleri

Bu konu sıkça karıştırılır. Yabancı ortakları olsa dahi, Türk kanunlarına göre Türkiye’de kurulmuş ve tescil edilmiş bir şirket, hukuken bir “Türk şirketi” olarak kabul edilir. Bu şirketler, genel olarak %100 yerli sermayeli şirketlerle aynı mülk edinme kurallarına tabidir.

Ancak önemli bir istisna mevcuttur: Yabancı yatırımcıların bu Türk şirketindeki hisselerinin oranı %50 veya daha fazlaysa (veya yönetimde çoğunluğu atama yetkisine sahiplerse), şirketin taşınmaz edinmeden önce bulunduğu ilin valiliğinden izin alması gerekmektedir.

Yabancı Gerçek Kişilerin Mülk Edinimine İlişkin Şartlar ve Yasal Kısıtlamalar

Yabancı bir bireyin Türkiye’de mülk edinebilmesi için belirli koşul ve sınırlamaları karşılaması gerekir.

1. Belirlenmiş Ülke Vatandaşlığı İlkesi (Cumhurbaşkanlığı Yetkisi)

Karşılıklılık ilkesinin kaldırılması, tüm dünya vatandaşlarına evrensel bir mülk edinme hakkı tanımamıştır. Bu hak, yalnızca Cumhurbaşkanı tarafından belirlenen ülkelerin vatandaşlarına verilmektedir. Bu liste (genellikle 183 ülkeyi kapsadığı belirtilir) kamuya açık değildir ve “uluslararası ikili ilişkiler ve ülke menfaatleri” doğrultusunda değiştirilebilir. Potansiyel alıcıların, kendi vatandaşlıklarının bu listede olup olmadığını Türkiye’nin dış temsilcilikleri veya Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) aracılığıyla teyit etmeleri zorunludur.

2. Niceliksel Sınırlamalar (“Ne Kadar” ve “Nerede” Kısıtları)

• Kişi Başı Üst Sınır: Bir yabancı gerçek kişi, Türkiye genelinde toplamda en fazla 30 hektar (300 dönüm) büyüklüğünde taşınmaz edinebilir. (Cumhurbaşkanı bu miktarı iki katına, yani 60 hektara kadar artırabilir).

• İlçe Bazında Sınır: Herhangi bir ilçede, yabancıların sahip olduğu taşınmazların toplam alanı, o ilçedeki özel mülkiyete konu olan toplam arazinin yüzölçümünün %10’unu geçemez.

3. Coğrafi ve Stratejik Yasaklar (“Girilemez” Bölgeler)

Ulusal güvenlik, yabancı mülkiyetine coğrafi sınırlar çizen en önemli faktördür:

• Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri: Bu bölgelerde yabancıların taşınmaz edinmesi mutlak surette yasaktır. Tapu müdürlüğü, satışı onaylamadan önce askeri makamlardan izin almak zorundadır.

• Özel Güvenlik Bölgeleri: Bu bölgelerde mülk edinimi mümkündür, ancak ilin valiliğinden önceden izin alınması şarttır.

• Diğer Stratejik Alanlar: Cumhurbaşkanı, enerji havzaları, verimli tarım arazileri veya sit alanları gibi ulusal çıkarların gerektirdiği başka bölgelerde de yabancı edinimini sınırlama yetkisine sahiptir.

4. Yapısız Arazilere İlişkin Özel Şart (Proje Geliştirme Yükümlülüğü)

Bir yabancı, üzerinde herhangi bir yapı bulunmayan bir arazi (arsa, tarla vb.) satın alırsa, bu arazi üzerinde bir proje geliştirmek ve bu projeyi satın alma tarihinden itibaren iki yıl içinde ilgili Bakanlığın (örn: Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı) onayına sunmakla yükümlüdür. Bu şartın yerine getirilmemesi, taşınmazın Hazine tarafından zorla tasfiye edilmesine (satılmasına) yol açabilir.

Yabancı Tüzel Kişilerin (Şirketlerin) Mülk Edinimi

Ticari Şirketler İçin İstisnai Edinim Hakları

Genel kural, yabancı ülkelerin kanunlarına göre kurulmuş olan ticaret şirketlerinin Türkiye’de doğrudan taşınmaz edinememesidir. İstisnalar, yalnızca Türk Petrol Kanunu, Turizmi Teşvik Kanunu ve Endüstri Bölgeleri Kanunu gibi özel kanunlar çerçevesinde ve sadece o kanundaki faaliyetle sınırlı olmak kaydıyla mümkündür.

Önemli İstisna: Sınırsız İpotek (Rehin) Tesis Etme Hakkı

Mülkiyet edinimi üzerindeki kısıtlamaların aksine, bir yabancı gerçek kişi veya yabancı ticaret şirketi lehine taşınmaz rehni (ipotek) tesis edilmesinde bu kısıtlamalar uygulanmaz. Bu önemli istisna, yabancı bankaların ve finansal kuruluşların, Türk gayrimenkullerini teminat göstererek kredi vermelerini sağlar. Kanun, bir arazinin “mülkiyetine sahip olmak” ile o arazi üzerinde “teminat hakkına sahip olmak” arasında net bir ayrım yapmaktadır.

Mülk Edinme Süreci: Adım Adım Pratik Satın Alma Rehberi

Bu bölüm, yabancı bir alıcı için ilk kontrollerden nihai tescile kadar olan süreci detaylandıran pratik bir yol haritası sunmaktadır.

1. Aşama: Satın Alma Öncesi Durum Tespiti (Due Diligence)

En kritik ilk adım, ilgili Tapu Müdürlüğü’nde taşınmazın resmi kayıtlarını kontrol etmektir. Bu kontrol, mülkün üzerinde ipotek, haciz veya satışı engelleyecek bir mahkeme kararı (tedbir) gibi takyidatların olup olmadığını ortaya çıkarır. Ayrıca, yerel belediyeden taşınmazın imar durumunu doğrulamak ve mülkün yabancı edinimine yasaklı bir askeri bölgede bulunmadığından emin olmak esastır.

2. Aşama: Sözleşme Aşaması

• Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi: Zorunlu olmamakla birlikte, bu sözleşmenin yasal olarak geçerli ve icra edilebilir olması için mutlaka bir noter tarafından düzenlenmesi ve onaylanması gerekmektedir.

• Adi Yazılı Sözleşmelerin Geçersizliği: Tapu Müdürlüğü veya noter dışında yapılan, (örneğin bir emlak ofisinde) imzalanan basit yazılı sözleşmeler hukuken kesin olarak geçersizdir.

3. Aşama: Resmi Başvuru ve Gerekli Belgeler

Mülkiyet devri için resmi başvuru, mülk sahibi tarafından, taşınmazın bulunduğu yerdeki Tapu Müdürlüğü’ne yapılır. Başvurular, “WebTapu” sistemi üzerinden online olarak da başlatılabilir.

Tablo 1: Yabancı Alıcılar İçin Gerekli Belgeler Kontrol Listesi

Belge Adı	Nereden Temin Edilir	Açıklama / Önemli Not
Pasaport veya Ülke Kimliği	Alıcının Vatandaşı Olduğu Ülke	Geçerli olmalıdır. Latin alfabesi dışında ise noter onaylı Türkçe tercümesi gereklidir.
Biyometrik Fotoğraflar	–	Alıcı için 2, satıcı için 1 adet. Son 6 ay içinde çekilmiş olmalıdır.
Taşınmazın Tapu Senedi	Satıcı / Tapu Müdürlüğü	Veya taşınmazın detaylı bilgileri (ilçe, ada, parsel numaraları).
“Emlak Rayiç Değeri” Belgesi	İlgili Belediye	Taşınmazın vergiye esas asgari değerini gösterir. Beyan edilen satış bedeli bu değerden düşük olamaz.
Döviz Alım Belgesi (DAB)	Türk Bankası	Zorunludur. Satış bedelinin döviz olarak bir Türk bankasına satıldığını kanıtlar. Tapu randevusundan önce alınmalıdır.
Gayrimenkul Değerleme Raporu	SPK/BDDK Lisanslı Firma	Sadece vatandaşlık veya ikamet izni başvurusu amacıyla yapılan alımlarda zorunludur. Diğer satışlar için zorunluluğu kalkmıştır.
Zorunlu Deprem Sigortası (DASK)	Sigorta Şirketleri	Bütün binalar (konut, iş yeri vb.) için gereklidir. Arsa ve tarla için gerekli değildir.
Yeminli Tercüman	Bölge Adli Yargı Komisyonu	Taraflardan herhangi biri Türkçe bilmiyorsa gereklidir.
Vekaletname	Noter / Türk Konsolosluğu	Alıcı adına bir temsilci işlem yapıyorsa gereklidir. Yurt dışında düzenlenmişse, Apostil şerhli veya Türk Konsolosluğu onaylı olmalıdır.

4. Aşama: Finansal Prosedürler ve Uyum

• Zorunlu Döviz Alım Belgesi (DAB): Ocak 2022’de yürürlüğe giren bu düzenleme vazgeçilmez bir şarttır. Yabancı alıcı, satış bedelini döviz olarak Türkiye’deki bir bankaya transfer etmeli ve bu banka da dövizi Merkez Bankası’na satmalıdır. Banka, bu işlemi teyit eden bir DAB düzenler. Bu belge, satış tamamlanmadan önce Tapu Müdürlüğü’ne sunulmalıdır.

• Tapu Harcı ve Diğer Masraflar: Tapu harcı, genellikle beyan edilen satış bedelinin %4’ü olup, alıcı ve satıcı arasında (genellikle her biri %2 olmak üzere) paylaşılır.

5. Aşama: Sonuçlandırma (Resmi Devir ve Tescil)

Tüm belgeler tamamlandığında ve harçlar ödendiğinde, alıcı ve satıcı Tapu memuru huzurunda resmi satış belgelerini imzalar. Mülkiyet, yeni malikin adının resmi tapu siciline kaydedilmesiyle (tescil) hukuken devredilmiş olur.

Mülk Sahipliğinden Doğan Hak ve Yükümlülükler

Mülkiyetin kazanılması sürecin sonu değildir. Bu mülkiyet, yabancı sahibine bazı önemli haklar ve yükümlülükler getirir.

Miras Hukuku ve Yabancılar

Yabancıların miras hakları, Türk vatandaşlarınınkiyle eşit şekilde korunmaktadır. Vefat eden bir yabancının mülkiyeti, yasal mirasçılarına intikal eder.

• Süreç: Mirasçılar, bir Türk mahkemesinden (Sulh Hukuk Mahkemesi) veya noterden mirasçılık belgesi (veraset ilamı) almalıdır. Veraset ve intikal vergisi ödendikten sonra, tapu devri için Tapu Müdürlüğü’ne başvurulabilir.

• İstisna (Tasfiye): Eğer bir mirasçı, Türkiye’de mülk edinmesine izin verilmeyen bir ülke vatandaşıysa veya miras kalan mülk yasak bir bölgedeyse, mülkü doğrudan miras alamaz. Hazine ve Maliye Bakanlığı, kendisinden belirli bir süre içinde (genellikle bir yıl) mülkü satmasını (“tasfiye etmesini”) talep eder.

İkamet Hakkı (Taşınmaz Üzerinden İkamet İzni)

Türkiye’de konut sahibi olan yabancılar, 6458 sayılı Kanun uyarınca yenilenebilir kısa dönem ikamet izni (“tapuya dayalı ikamet”) başvurusunda bulunma hakkına sahiptir.

• Şartlar: Bu iznin verilebilmesi için taşınmazın konut niteliğinde olması gerekmektedir. 2025 yılı itibarıyla, bu tür bir izin için asgari mülk değeri tüm şehirlerde 200.000 USD olarak belirlenmiştir. Bu izin çalışma hakkı vermez.

Yatırım Yoluyla Türk Vatandaşlığı Kazanımı

Bu, “istisnai” bir vatandaşlık kazanma yoludur.

• Asgari Yatırım Eşiği: Temel şart, minimum 400.000 Amerikan Doları veya muadili döviz değerinde bir gayrimenkul satın alınmasıdır.

• Temel Koşullar: Değer, resmi bir değerleme raporu ile teyit edilmelidir. Alıcı, taşınmazı en az üç yıl boyunca satmayacağını taahhüt etmeli ve bu taahhüt tapuya şerh edilmelidir.

• Aile Üyeleri: Yatırımcının eşi ve 18 yaşından küçük bakmakla yükümlü olduğu çocukları da aynı yatırıma dayanarak vatandaşlık başvurusunda bulunabilirler.

Sonuç: Temel Bulgular ve Stratejik Tavsiyeler

Türkiye’nin yabancı gayrimenkul yatırımına yaklaşımı, 2012’de karşılıklılık ilkesinin kaldırılmasıyla önemli bir dönüşüm geçirmiştir. Ancak bu, sınırsız bir serbestleşme anlamına gelmemektedir. Sistem, Cumhurbaşkanlığı tarafından belirlenen ülke vatandaşlarına izin verilmesi, kişi ve ilçe bazında yüzölçümü kotaları, askeri ve stratejik bölgelerde mutlak yasaklar ve Döviz Alım Belgesi (DAB) gibi yeni finansal düzenlemelerle sıkı bir şekilde kontrol edilmektedir. Mülkiyet devri için tek yetkili makamın Tapu Müdürlükleri olduğu ve gayriresmi sözleşmelerin kesinlikle geçersiz olduğu unutulmamalıdır.

2025 yılı itibarıyla süreçteki en kritik tavsiyeler şunlardır:

1. Profesyonel Hukuki Danışmanlık Alın: Durum tespitinin karmaşıklığı ve birden fazla kanunun etkileşimi göz önüne alındığında, bağımsız bir avukat olmadan satın alma girişiminde bulunmak önemli bir risktir.

2. Kapsamlı Durum Tespiti Yapın: Asla yalnızca satıcının veya emlakçının beyanlarına güvenmeyin. Tapu kayıtları (ipotek, haciz vb.) ve imar durumu bağımsız olarak kontrol edilmelidir.

3. Mülkiyet, İkamet ve Vatandaşlığı Ayırın: Bunlar farklı gereksinimlere sahip üç ayrı yasal rejimdir. İkamet ve vatandaşlık kuralları sık sık değişmektedir. Bugün belirli kurallar altında yapılan bir satın alma, başvuru tamamlanmadan kurallar değişirse, beklenen faydayı sağlamayabilir.