Yabancı Mirasçının Türkiye’de Yapması Gerekenler (2026)

Küresel nüfus hareketliliğinin artması, uluslararası evliliklerin yaygınlaşması ve sınır ötesi yatırımların çoğalması, miras hukukunu yerel bir mesele olmaktan çıkarıp milletlerarası özel hukukun en karmaşık alanlarından biri haline getirmiştir.

Bu makale, Türkiye Cumhuriyeti sınırları dışında ikamet eden ve Türk vatandaşı olmayan (yabancı uyruklu) bir mirasçının, Türkiye’de bulunan menkul ve gayrimenkul malvarlıklarını (terekeyi) iktisap etme süreçlerini, bu süreçte karşılaşılması muhtemel hukuki, idari ve mali engelleri ve bu engellerin aşılması için uygulanması gereken çözüm yollarını, tüm yasal dayanaklarıyla birlikte incelemektedir.

Milletlerarası Özel Hukukta Miras Rejimi ve Uygulanacak Hukuk

Yabancılık unsuru taşıyan her hukuki uyuşmazlıkta olduğu gibi, miras davalarında da ilk çözülmesi gereken düğüm, “uygulanacak hukukun tespiti” meselesidir. Türk hukuk sistemi, mirasın intikalinde “mirasın birliği” ilkesini mutlak olarak uygulamamakta, bunun yerine terekenin türüne (taşınır/taşınmaz) göre değişen “ayrık” (scission) bir sistemi benimsemektedir. Bu sistemin temel dayanağı 5718 sayılı Milletlerarası Özel Hukuk ve Usul Hukuku Hakkında Kanun’dur (MÖHUK).

MÖHUK Madde 20: Kanunlar İhtilafı Kuralı

Yabancı bir mirasçının Türkiye’deki mirası hangi kurallara göre alacağını belirleyen temel norm, MÖHUK’un 20. maddesidir.

5718 Sayılı Milletlerarası Özel Hukuk ve Usul Hukuku Hakkında Kanun, Madde 20

(1) Miras ölenin millî hukukuna tâbidir. Türkiye’de bulunan taşınmazlar hakkında Türk hukuku uygulanır.

(2) Mirasın açılması sebeplerine, iktisabına ve taksimine ilişkin hükümler terekenin bulunduğu ülke hukukuna tâbidir.

(3) Türkiye’de bulunan mirasçısız tereke Devlete kalır.

(4) Ölüme bağlı tasarrufun şekline 7 nci madde hükmü uygulanır. Ölenin millî hukukuna uygun şekilde yapılan ölüme bağlı tasarruflar da geçerlidir.

(5) Ölüme bağlı tasarruf ehliyeti, tasarrufta bulunanın, tasarrufun yapıldığı andaki millî hukukuna tâbidir.

1. Taşınır Mallar (Menkuller) İçin “Milli Hukuk” Prensibi

Kanun koyucu, maddenin birinci fıkrasının ilk cümlesinde “Miras ölenin millî hukukuna tâbidir” diyerek genel kuralı koymuştur. Bu hüküm, terekenin taşınır (menkul) kısmını kapsar. Banka hesapları, hisse senetleri, otomobiller, mücevherat, sanat eserleri ve şirket hisseleri gibi taşınır değerler için, miras bırakanın (murisin) ölüm anındaki vatandaşlığı (milli hukuku) esas alınır.

Bu prensibin pratik yansıması şudur: Eğer miras bırakan bir Alman vatandaşı ise ve Türkiye’deki bir bankada mevduatı varsa, bu mevduatın mirasçılara hangi oranda dağıtılacağı Alman Medeni Kanunu’na (BGB) göre belirlenir. Mirasçının Türk veya başka bir ülke vatandaşı olmasının bu aşamada bir önemi yoktur; belirleyici olan murisin vatandaşlığıdır. Türk hakimi, bu tür bir davada Alman hukukunu araştırmak ve uygulamakla yükümlüdür.

2. Taşınmaz Mallar (Gayrimenkuller) İçin “Lex Rei Sitae” Prensibi

Maddenin birinci fıkrasının ikinci cümlesi, “Türkiye’de bulunan taşınmazlar hakkında Türk hukuku uygulanır” diyerek, taşınmazlar için kesin ve emredici bir istisna getirmiştir. Uluslararası hukukta Lex Rei Sitae (Malın bulunduğu yer hukuku) olarak bilinen bu ilke, devletlerin toprakları üzerindeki egemenlik haklarının bir uzantısıdır.

Buna göre, miras bırakan hangi ülke vatandaşı olursa olsun, Türkiye sınırları içindeki bir arsa, konut, tarla veya işyerinin mirası söz konusu olduğunda, istisnasız olarak Türk Medeni Kanunu (TMK) hükümleri uygulanır.

Tablo 1: Tereke Türüne Göre Uygulanacak Hukuk Matrisi

Tereke Türü	Örnekler	Uygulanacak Hukuk	Hukuki Dayanak
Taşınır (Menkul)	Banka mevduatı, Araç, Hisse Senedi, Altın	Ölenin Milli Hukuku (Vatandaşı olduğu ülke hukuku)	MÖHUK Md. 20/1 (İlk Cümle)
Taşınmaz (Gayrimenkul)	Arsa, Konut, Yazlık, İşyeri, Tarla	Türk Hukuku (Türk Medeni Kanunu)	MÖHUK Md. 20/1 (İkinci Cümle)
Mirasın Açılması & Taksimi	Paylaşım davaları, Mirasın Reddi süreleri	Terekenin Bulunduğu Ülke Hukuku (Genelde Türk Hukuku)	MÖHUK Md. 20/2

3. Mirasın Açılması, İktisabı ve Taksimi (MÖHUK Md. 20/2)

Kanunun ikinci fıkrası, mirasın esasına (kimin ne kadar alacağına) uygulanacak hukuktan bağımsız olarak, usuli işlemleri ve statü değişikliklerini terekenin bulunduğu yer hukukuna bağlamıştır. Bu hüküm, yabancı mirasçılar için hayati önem taşıyan şu sonuçları doğurur:

• Mirasın Açılması: Ölüm, gaiplik veya ölüm karinesi gibi mirası hukuken başlatan olayların tespiti Türk hukukuna göre yapılır.

• İktisap (Kazanım) ve Ret: Mirasın kazanılması anı ve mirası reddetme (reddi miras) süreleri Türk hukukuna tabidir. Türk Medeni Kanunu’na göre miras 3 ay içinde reddedilebilir. Yabancı mirasçı, kendi ülkesinde ret süresi daha uzun olsa bile (örneğin 6 ay), Türkiye’deki malvarlığı için Türk hukukundaki 3 aylık hak düşürücü süreye riayet etmek zorundadır. Aksi takdirde mirası “kayıtsız şartsız kabul etmiş” sayılır ve terekenin borçlarından da sorumlu olur.

• Taksim (Paylaşım): Mirasçılar arasında anlaşmazlık çıkması durumunda açılacak Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) davaları, Türk usul hukukuna (HMK) ve Türk Medeni Kanunu’nun paylaşım kurallarına göre yürütülür.

Vasiyetnamelerin Türkiye’de Geçerliliği ve Şekil Şartları

Yabancı miras bırakanın bir vasiyetname bırakması durumunda, bu belgenin Türkiye’de geçerli olup olmayacağı MÖHUK Madde 7 ve Madde 20/4 çerçevesinde değerlendirilir. 

MÖHUK Madde 7 (Şekle Uygulanacak Hukuk): “Hukukî işlemler, yapıldıkları ülke hukukunun veya o hukukî işlemin esasına uygulanan hukukun maddî hukuk hükümleri uyarınca şeklen geçerlidir.”

Bu madde, “işlemin geçerliliği lehine yorum” (favor negotii) ilkesini benimser. Yani, bir İngiliz vatandaşı İngiltere’de, İngiliz hukukunun öngördüğü şekil şartlarına (örneğin iki tanık huzurunda el yazısı ile) uygun bir vasiyetname hazırlamışsa, bu vasiyetname Türk hukukundaki “resmi vasiyetname” veya “el yazılı vasiyetname” şartlarını birebir karşılamasa bile Türkiye’de şekil bakımından geçerli kabul edilir.

Ancak, vasiyetnamenin ehliyet (akıl sağlığı, yaş) yönünden geçerliliği, vasiyetçinin o andaki milli hukukuna tabidir (MÖHUK Md. 20/5). Eğer vasiyetçinin kendi milli hukuku, vasiyet yaptığı yaşta ona bu ehliyeti vermiyorsa, vasiyetname Türkiye’de de geçersiz sayılabilir. 

Yabancı Mirasçılar İçin Veraset İlamı (Mirasçılık Belgesi) Alma Süreci

Yabancı mirasçının Türkiye’deki tereke üzerinde herhangi bir tasarrufta bulunabilmesi (bankadan para çekmesi, tapuyu üzerine alması, araç satışı yapması) için öncelikle “mirasçı olduğunu” resmi bir belge ile ispatlaması gerekir. Türk hukukunda bu belgeye “Mirasçılık Belgesi” veya uygulamadaki adıyla “Veraset İlamı” denir.

Neden Noterden Mirasçılık Belgesi Alınamaz?

Türk vatandaşları, nüfus kayıtları MERNİS (Merkezi Nüfus İdaresi Sistemi) üzerinde tam ve eksiksiz olduğu için, herhangi bir notere giderek dakikalar içinde mirasçılık belgesi alabilirler. Ancak yabancı uyruklular için bu yol kapalıdır.

Noterler, mirasçılık belgesi düzenlerken MERNİS veritabanını esas alırlar. Yabancı uyruklu kişilerin (veya mavi kartlılar hariç Türk vatandaşlığından çıkanların) aile bağları, soy ağaçları ve ölüm kayıtları MERNİS sisteminde bulunmaz veya eksiktir. Bu nedenle noterler, maddi gerçeği tespit edemeyecekleri gerekçesiyle yabancılar için mirasçılık belgesi düzenlemekten kaçınırlar ve işlemi reddederler. Bu durumda, yabancı mirasçının izlemesi gereken tek yasal yol, Türk mahkemelerine başvurmaktır.

Sulh Hukuk Mahkemesi’ne Başvuru ve Gerekli Belgeler

Yabancı mirasçı, mirasçılık belgesini almak için “çekişmesiz yargı” işi olarak Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurmalıdır.

• Görevli Mahkeme: Sulh Hukuk Mahkemesi.

• Yetkili Mahkeme: Miras bırakanın Türkiye’deki son yerleşim yeri mahkemesi. Eğer Türkiye’de hiç yerleşim yeri yoksa, terekenin (malların) bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir. Örneğin, murisin sadece Antalya’da bir yazlığı varsa, yetkili mahkeme Antalya Sulh Hukuk Mahkemesi’dir.

Gerekli Belgeler ve Hazırlık Süreci:

Mahkemeye sunulacak dilekçe ekinde, mirasçılık sıfatını kanıtlayan yabancı resmi belgelerin bulunması şarttır. Bu belgelerin “uluslararası geçerlilik” kazanması için katı şekil şartları vardır:

1. Ölüm Belgesi (Death Certificate): Murisin vefat ettiğini gösteren resmi belge.

2. Mirasçılık Belgesi / Aile Nüfus Kaydı (Certificate of Inheritance / Family Tree): Yabancı ülkenin yetkili makamlarından alınan, murisin eşini, çocuklarını ve diğer yasal mirasçılarını gösteren belge.

3. Apostil Şerhi: Lahey Anlaşması’na taraf ülkelerden alınan belgelerin üzerine, o ülkenin yetkili makamınca “Apostille” kaşesi basılmalıdır. Bu kaşe, belgenin imzasının gerçekliğini uluslararası alanda doğrular.

4. Noter Onaylı Türkçe Tercüme: Apostil şerhi içeren yabancı dildeki belgeler, Türkiye’deki bir yeminli tercüman tarafından Türkçeye çevrilmeli ve Türk noteri tarafından onaylanmalıdır.

5. Pasaport Fotokopileri: Mirasçıların kimlik tespiti için.

Yabancıların Gayrimenkul Mirasında Özel Kısıtlamalar ve Tasfiye

Yabancı mirasçının Türkiye’deki mirası edinmesindeki en kritik ve sorunlu alan taşınmazlardır. Türk mevzuatı, yabancıların taşınmaz edinimini çeşitli sınırlamalara tabi tutmuştur. Bu sınırlamalar miras yoluyla intikallerde de geçerlidir.

Tapu Kanunu Madde 35 ve Mülkiyet Engelleri

Yabancıların taşınmaz edinimi, 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 35. maddesi ile düzenlenmiştir. 2012 yılında yapılan değişiklikle, “mütekabiliyet” (karşılıklılık) ilkesi kaldırılmış, ancak yeni kısıtlamalar getirilmiştir.

Tapu Kanunu Madde 35 (Tam Metin)

Madde 35 – Yabancı uyruklu gerçek kişiler, kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla, uluslararası ikili ilişkiler yönünden ve ülke menfaatlerinin gerektirdiği hallerde Cumhurbaşkanı tarafından belirlenen ülkelerin vatandaşı olmaları koşuluyla Türkiye’de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilirler. Yabancı uyruklu gerçek kişilerin edindikleri taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni hakların toplam alanı, özel mülkiyete konu ilçe yüz ölçümünün yüzde onunu ve kişi başına ülke genelinde otuz hektarı geçemez. […]

Türkiye Cumhuriyeti ile arasında karşılıklılık olmayan devlet vatandaşlarının kanunî miras yoluyla edindikleri taşınmaz ve sınırlı aynî hakların intikal işlemleri yapılarak tasfiye edilir.

Bu madde hükmü, yabancı mirasçılar için üç temel engel/filtre oluşturur:

1. Ülke Listesi (Cumhurbaşkanı Kararı): Mütekabiliyet ilkesi kaldırılmış olsa da, Türkiye’nin “yasaklı ülkeler listesi” mevcuttur. Bu liste kamuya açık olmamakla birlikte, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün (TKGM) iç genelgeleri ile belirlenmiştir. Mirasçı bu ülkelerden birinin vatandaşı ise, mülkiyet kendisine geçmez, doğrudan tasfiye hükümlerine tabi olur.

2. Miktar Kısıtlamaları (30 Hektar ve %10 Kuralı): Yabancı bir mirasçının Türkiye’de edinebileceği taşınmazların toplamı, kişi başına ülke genelinde en fazla 30 hektarı (300 dönüm) ve ilçe bazında özel mülkiyete konu alanın %10’unu geçemez. Miras yoluyla intikalde bu sınırlar aşılıyorsa, aşan kısım tasfiye edilir.

3. Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri: 2565 sayılı Kanun uyarınca, yabancıların askeri yasak bölgelerde ve stratejik güvenlik bölgelerinde taşınmaz edinimi kesinlikle yasaktır. Miras intikali işlemi sırasında Tapu Müdürlüğü, ilgili makamlara yazı yazarak taşınmazın bu bölgeler içinde kalıp kalmadığını sorar. Eğer taşınmaz yasak bölgedeyse, yabancı mirasçı adına tescil yapılamaz.

Yapısız Taşınmazlarda “Proje Şartı” ve Tasfiye Riski

Tapu Kanunu Md. 35/4 uyarınca, yabancı uyruklu kişiler “yapısız taşınmaz” (arsa, tarla) edindiklerinde, edinim tarihinden itibaren 2 yıl içinde ilgili Bakanlığa (Tarım arazisi ise Tarım ve Orman Bakanlığı, arsa ise belediye/Çevre ve Şehircilik Bakanlığı) bir proje sunmak zorundadırlar.

Miras yoluyla arsa veya tarla intikal eden yabancı mirasçı, tapuyu üzerine aldıktan sonra 2 yıl içinde proje geliştirmezse veya projesi onaylanmazsa, taşınmaz tasfiye sürecine girer. Bu detay, genellikle gözden kaçan ancak mülkiyetin kaybına yol açabilecek kritik bir risktir.

Mülkiyetin Bedele Dönüşmesi: Tasfiye Mekanizması

Yabancı mirasçı, yukarıdaki engellerden birine takılırsa (Yasaklı ülke vatandaşı olması, askeri bölge, miktar aşımı vb.), mirastan tamamen mahrum mu kalır? Hayır. Türk hukuku, mülkiyet hakkını koruyarak “ayni hakkı” (tapuyu) “şahsi hakka” (bedele) dönüştürür.

Tasfiye Süreci Adımları:

1. Bildirim ve Süre: Hazine ve Maliye Bakanlığı, durumu tespit edilen taşınmazın tasfiye edilmesi (satılması) için mirasçıya bir yılı geçmemek üzere süre verir.

2. Mirasçının Satışı: Mirasçı bu süre zarfında taşınmazı, edinim hakkı olan bir Türk vatandaşına veya uygun bir yabancıya satarak bedelini tahsil edebilir.

3. Zorunlu Satış: Eğer mirasçı verilen sürede satışı gerçekleştirmezse, taşınmaz Hazine tarafından cebrî icra yoluyla veya ihale ile sattırılır ve elde edilen bedel mirasçıya ödenir.

Yabancı Mirasçılar İçin Veraset ve İntikal Vergisi

Mirasın intikali, “ivazsız” (karşılıksız) bir kazandırma olduğu için 7338 sayılı Veraset ve İntikal Vergisi Kanunu’na (VİVK) tabidir. Yabancı mirasçılar da bu vergi yükümlülüğünün kapsamındadır.

Beyanname Verme Süreleri ve Yeri:

Yabancı mirasçılar için beyanname verme süreleri, ölümün gerçekleştiği yere ve mirasçıların bulunduğu yere göre değişir. Bu süreler hak düşürücü değildir, ancak süresinde verilmeyen beyannameler için usulsüzlük cezası kesilebilir ve gecikme faizi işler.13

Tablo 2: Veraset ve İntikal Vergisi Beyanname Süreleri¹⁴

Ölümün Gerçekleştiği Yer	Mirasçının Bulunduğu Yer	Beyanname Verme Süresi (Ölümden İtibaren)	Yasal Dayanak
Türkiye	Türkiye	4 Ay	VİVK Md. 9
Türkiye	Yabancı Ülke	6 Ay	VİVK Md. 9
Yabancı Ülke	Türkiye	6 Ay	VİVK Md. 9
Yabancı Ülke	Ölümün olduğu Yabancı Ülke	4 Ay	VİVK Md. 9
Yabancı Ülke	Başka bir Yabancı Ülke	8 Ay	VİVK Md. 9

Vergi Oranları ve Çifte Vergilendirme Anlaşmaları

Veraset ve İntikal Vergisi oranları artan oranlı bir tarifeye (dilim usulü) tabidir. Yabancı mirasçıların dikkat etmesi gereken en önemli husus Çifte Vergilendirmeyi Önleme Anlaşmalarıdır.

• Türkiye’nin birçok ülke ile (Örn: OECD ülkeleri) Çifte Vergilendirmeyi Önleme Anlaşması vardır. Ancak bu anlaşmalar genellikle Gelir Vergisi üzerinedir. Veraset vergisini kapsayan anlaşma sayısı azdır.

• Eğer bir anlaşma varsa ve mirasçı kendi ülkesinde de miras vergisi ödemişse, Türkiye’de ödeyeceği vergiden mahsup (indirim) talep edebilir.

• Anlaşma yoksa, Lex Rei Sitae ilkesi gereği Türkiye’deki mallar için Türkiye’ye vergi ödenmesi zorunludur.

Vergi İlişik Kesme Belgesi ve Vergi Numarası:

Tapu devri ve bankadaki paranın çekilmesi için vergi dairesinden “Vergi İlişiği Kesilmiştir” yazısı alınması şarttır. Ayrıca yabancı mirasçının işlem yapabilmesi için Türkiye’den bir Vergi Kimlik Numarası alması zorunludur.

Miras Sürecinde Karşılaşılan Sorunlar ve Çözüm Yolları

İsim Denklik Sorunu (Name Mismatch)

Miras intikalindeki en büyük pratik engel, murisin veya mirasçının yabancı pasaportundaki ismi ile Türkiye’deki tapu kayıtlarındaki isminin harf hatası, transkripsiyon farkı veya isim değişikliği nedeniyle uyuşmamasıdır.

• Çözüm Yolları:

  1. İdari Yol (İsim Denklik Belgesi): Nüfus Müdürlüğü’nden, kişinin önceki ve sonraki isimlerinin aynı kişiye ait olduğunu gösteren belge alınır. Ancak yabancılar için bu belge her zaman düzenlenemez.

  2. Tapu Müdürlüğünde Düzeltme: 2014/3 sayılı Genelge uyarınca, basit yazım hataları belgeye dayalı olarak re’sen düzeltilebilir.

  3. Yargısal Yol (Tapu Kaydında Kimlik Düzeltme Davası): İdari yolla çözülemiyorsa, Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açılarak tapudaki isim ile pasaporttaki ismin aynı kişiye ait olduğu ispatlanır.

Saklı Pay Hakları ve Tenkis Davaları

Türk hukukunda, miras bırakan vasiyetname ile malvarlığını dilediği gibi dağıtamaz. Altsoy (çocuklar), eş ve bazı durumlarda anne-baba “Saklı Pay” sahibidir. Yabancı miras bırakan, kendi milli hukukunda (örneğin İngiliz hukukunda saklı pay çok sınırlıdır) malvarlığının tamamını bir vakfa bırakmış olsa bile, Türkiye’deki taşınmazlar için Türk hukukundaki saklı pay kuralları uygulanır. Saklı payı ihlal edilen mirasçı, “Tenkis Davası” açarak hakkını geri alabilir.

Yabancı Mirasçılar İçin Adım Adım Yol Haritası

Yabancı bir mirasçı için sürecin özeti şöyledir:

1. Vekaletname: Türkiye’de uzman bir avukata, konsolosluk veya noter onaylı (Apostilli ve tercümeli) fotoğrafı ve özel yetkileri (intikal, satış, vergi, dava) içeren vekaletname verilir.

2. Belge Temini: Murisin ölüm belgesi ve mirasçıları gösterir nüfus kayıtları (Birth/Marriage Certificates) kendi ülkesinden temin edilir, Apostil yapılır, Türkiye’de tercüme edilir.

3. Mirasçılık Belgesi: Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurulur, belge alınır.

4. Vergi İşlemleri: Vergi numarası alınır, beyanname verilir, vergi dairesinden ilişik kesme yazısı alınır.

5. Tapu İntikali: Tapu Müdürlüğü’ne başvurulur. Engel sorgusu yapılır. Engel yoksa tapu devredilir; engel varsa (yasaklı bölge/ülke) tasfiye süreci başlatılır.