Могут ли иностранцы покупать недвижимость в Турции? (2025)

Правовые основы приобретения недвижимости иностранцами в Турции формируются динамичным взаимодействием конституционных гарантий, основных законов и дополняющего их вторичного законодательства. Эта система претерпела коренные изменения, особенно в 2012 году с отменой принципа «взаимности», что переопределило рынок для иностранных инвесторов и заложило основу для действующего правового режима.

В этой статье будут подробно рассмотрены правовая база приобретения недвижимости иностранными гражданами в Турции, сфера применения определения «иностранец», юридические ограничения, этапы процесса покупки, а также права и обязанности, вытекающие из владения недвижимостью.

Правовая основа владения недвижимостью иностранцами в Турции

Приобретение недвижимости иностранцами регулируется не одним законом, а совокупностью взаимосвязанных нормативных актов.

Конституционная основа: Право собственности (Конституция, статья 35)

Высшей гарантией права собственности является статья 35 Конституции. Фраза «Каждый имеет право на собственность и наследование», со словом «Каждый», составляет конституционную основу для предоставления этого права не только гражданам Турции, но и иностранцам при определенных условиях. Однако это право может быть «ограничено законом только в общественных интересах». Это полномочие по ограничению является правовой основой для географических и стратегических ограничений на приобретение иностранцами.

Основное законодательство: Закон о земельном кадастре № 2644 (статья 35)

Основным законодательным актом, непосредственно регулирующим приобретение недвижимости иностранцами, является Закон о земельном кадастре № 2644. Статья 35 этого закона находится в центре вопроса и отражает хрупкий баланс между экономическими стимулами и соображениями национальной безопасности.

Поворотный момент 2012 года: Отмена принципа взаимности (Mütekabiliyet)

Важнейшим поворотным моментом для турецкого рынка недвижимости стала поправка к статье 35 Закона о земельном кадастре от 18 мая 2012 года. Этим изменением был отменен принцип «взаимности» (mütekabiliyet).

До 2012 года для того, чтобы иностранец мог приобрести недвижимость в Турции, его родная страна также должна была предоставлять такое право гражданам Турции. Отмена этого принципа была направлена на привлечение прямых иностранных капиталов в Турцию и открыла путь к приобретению недвижимости гражданам 183 стран, включая страны Персидского залива и Тюркские республики, которые ранее не могли приобретать недвижимость.

Дополнительное законодательство: Другие важные законы

• Закон № 2565 о военных запретных зонах и зонах безопасности: Устанавливает абсолютные географические ограничения на приобретение недвижимости иностранцами по соображениям национальной безопасности.

• Закон № 5901 о турецком гражданстве: Формирует правовую основу для получения турецкого гражданства в исключительном порядке через инвестиции, поощряя покупку дорогостоящей недвижимости.

• Закон № 6458 об иностранцах и международной защите: Предоставляет важный дополнительный стимул для иностранных покупателей, связывая владение недвижимостью с правом подачи заявления на получение возобновляемого краткосрочного вида на жительство.

Кого охватывает понятие «иностранец» в турецком праве?

Понимание определения «иностранца» жизненно важно для определения того, какие правила и ограничения применяются.

Иностранные физические лица (Критерий гражданства)

Любое лицо, не связанное с турецким государством узами гражданства, считается «иностранным физическим лицом».

Иностранные юридические лица (Компании, фонды, ассоциации)

Закон здесь делает четкое различие:

• Иностранные коммерческие компании: Компании, созданные в соответствии с законодательством иностранных государств. Их право на прямое приобретение недвижимости крайне ограничено и является исключительным.

• Другие иностранные организации (Фонды, ассоциации и т. д.): Некоммерческим иностранным юридическим лицам, таким как фонды и ассоциации, категорически запрещено приобретать недвижимость в Турции.

Особые статусы: Владельцы Голубой карты

Голубая карта, выдаваемая лицам, которые были гражданами Турции по рождению, но позже получили разрешение на выход из гражданства, предоставляет значительную привилегию. Эти лица освобождены от ограничений, применяемых к иностранцам при приобретении недвижимости, и имеют равные права с гражданами Турции.

Отдельная категория: Турецкие компании с иностранным капиталом

Этот момент часто вызывает путаницу. Компания, созданная и зарегистрированная в Турции в соответствии с турецким законодательством, юридически считается «турецкой компанией», даже если у нее есть иностранные партнеры. Эти компании, как правило, подчиняются тем же правилам приобретения недвижимости, что и компании со 100% отечественным капиталом.

Однако существует важное исключение: Если доля иностранных инвесторов в этой турецкой компании составляет 50% или более (или если они имеют право назначать или увольнять большинство членов правления), компания должна получить разрешение от губернатора провинции, где находится недвижимость, прежде чем ее приобретать.

Условия и правовые ограничения для иностранных физических лиц

Иностранное физическое лицо должно соответствовать ряду условий и ограничений, чтобы иметь возможность приобрести недвижимость в Турции.

1. Принцип гражданства установленной страны (Полномочия Президента)

Отмена принципа взаимности не предоставила универсального права на приобретение недвижимости всем гражданам мира. Это право предоставляется только гражданам стран, определенных Президентом. Этот список (часто упоминается, что он охватывает 183 страны) не является публичным и может изменяться в соответствии с «международными двусторонними отношениями и национальными интересами». Потенциальные покупатели должны подтвердить, входит ли их гражданство в этот список, через зарубежные представительства Турции или Главное управление земельного кадастра и картографии (TKGM).

2. Количественные ограничения («Сколько» и «Где»)

• Национальный лимит на человека: Иностранное физическое лицо может приобрести в общей сложности не более 30 гектаров (300 соток) недвижимости по всей Турции. (Президент имеет право удвоить эту сумму до 60 гектаров).

• Ограничение на уровне района: В любом отдельно взятом районе общая площадь недвижимости, принадлежащей иностранцам, не может превышать 10% от общей площади земель, находящихся в частной собственности в этом районе.

3. Географические и стратегические запреты («Запретные зоны»)

Национальная безопасность является наиболее важным фактором, устанавливающим географические границы для иностранной собственности:

• Военные запретные зоны и зоны безопасности: В этих зонах иностранцам абсолютно запрещено приобретать недвижимость. Кадастровое управление обязано получить разрешение от военных властей перед утверждением продажи.

• Особые зоны безопасности: Приобретение в этих зонах возможно, но требует предварительного разрешения от губернатора провинции.

• Другие стратегические зоны: Президент также имеет право ограничивать приобретение иностранцами в других районах, продиктованных национальными интересами, таких как энергетические бассейны, плодородные сельскохозяйственные угодья или охраняемые объекты.

4. Особое условие для незастроенных земель (Обязательство по разработке проекта)

Если иностранец покупает незастроенный земельный участок (участок, поле и т. д.), он по закону обязан разработать проект на этом участке и представить его на утверждение соответствующего Министерства (например, Министерства окружающей среды, урбанизации и изменения климата) в течение двух лет с даты покупки. Невыполнение этого требования может привести к принудительной ликвидации (продаже) недвижимости Казначейством.

Приобретение недвижимости иностранными юридическими лицами (компаниями)

Исключительные права на приобретение для коммерческих компаний

Общее правило заключается в том, что коммерческие компании, созданные в соответствии с законодательством иностранных государств, не могут напрямую приобретать недвижимость в Турции. Исключения возможны только в рамках специальных законов, таких как Закон о нефти, Закон о поощрении туризма и Закон о промышленных зонах, и только для деятельности, определенной в этом законе.

Важное исключение: Неограниченное право на установление ипотеки (Залога)

В отличие от ограничений на владение собственностью, эти ограничения не применяются к установлению ипотеки (ipotek) в пользу иностранного физического лица или иностранной коммерческой компании. Это важное исключение позволяет иностранным банкам и финансовым учреждениям предоставлять кредиты под залог турецкой недвижимости. Закон проводит четкое различие между «владением» землей и «наличием обеспечительного права» на нее.

Процесс приобретения недвижимости: Пошаговое практическое руководство

Этот раздел представляет собой практическую дорожную карту для иностранного покупателя, от первоначальных проверок до окончательной регистрации.

Этап 1: Предпродажная проверка (Due Diligence)

Самый важный первый шаг — проверка официальных записей об объекте недвижимости в соответствующем Кадастровом управлении. Эта проверка выявляет, есть ли на объекте обременения, такие как ипотека, аресты или судебные решения (обеспечительные меры), которые могут помешать продаже. Также важно проверить градостроительный статус недвижимости в местном муниципалитете и убедиться, что она не находится в запретной военной зоне.

Этап 2: Этап заключения договора

• Предварительный договор купли-продажи (Satış Vaadi Sözleşmesi): Хотя это и не обязательно, для того чтобы этот договор был юридически действительным и имел исковую силу, он должен быть составлен и заверен нотариусом.

• Недействительность неофициальных договоров: Простые письменные договоры, подписанные вне Кадастрового управления или нотариуса (например, в агентстве недвижимости), юридически абсолютно недействительны.

Этап 3: Официальное заявление и необходимые документы

Официальное заявление о передаче права собственности подается владельцем недвижимости в Кадастровое управление по месту нахождения недвижимости. Заявления также можно подать онлайн через систему «WebTapu».

Таблица 1: Контрольный список необходимых документов для иностранных покупателей

Этап 4: Финансовые процедуры и соблюдение требований

• Обязательная справка о покупке иностранной валюты (DAB): Это indispensable requirement, вступившее в силу в январе 2022 года. Иностранный покупатель должен перевести цену продажи в иностранной валюте в банк в Турции, который, в свою очередь, продает валюту Центральному банку. Банк выдает DAB, подтверждающий эту операцию. Этот документ должен быть представлен в Кадастровое управление до завершения продажи.

• Сбор за оформление права собственности (Tapu Harcı): Сбор за оформление права собственности обычно составляет 4% от заявленной цены продажи и делится между покупателем и продавцом (обычно по 2% каждый).

Этап 5: Завершение (Официальная передача и регистрация)

Когда все документы готовы и сборы уплачены, покупатель и продавец подписывают официальные документы купли-продажи в присутствии сотрудника Кадастрового управления. Право собственности юридически передается после регистрации (tescil) имени нового владельца в официальном земельном реестре.

Права и обязанности, вытекающие из владения собственностью

Приобретение собственности — это не конец процесса. Это владение влечет за собой важные права и обязанности.

Наследственное право и иностранцы

Наследственные права иностранцев защищены наравне с правами граждан Турции. Собственность умершего иностранца переходит к его законным наследникам.

• Процесс: Наследники должны получить свидетельство о праве на наследство (veraset ilamı) в турецком суде или у нотариуса. После уплаты налога на наследство они могут подать заявление в Кадастровое управление о передаче права собственности.

• Исключение (Ликвидация): Если наследник является гражданином страны, которой не разрешено приобретать недвижимость в Турции, или если унаследованная недвижимость находится в запретной зоне, он не может унаследовать ее напрямую. Министерство казначейства и финансов потребует от него продать («ликвидировать») недвижимость в течение определенного периода (обычно один год).

Право на проживание (Вид на жительство на основании недвижимости)

Иностранцы, владеющие жилой недвижимостью в Турции, имеют право подать заявление на получение возобновляемого краткосрочного вида на жительство («вид на жительство по Tapu») в соответствии с Законом № 6458.

• Условия: Недвижимость должна быть жилой. По состоянию на 2025 год, минимальная стоимость недвижимости для этого типа разрешения установлена в размере 200 000 долларов США во всех городах. Этот вид на жительство не дает права на работу.

Путь к гражданству: Получение турецкого гражданства через инвестиции

Это «исключительный» путь к получению гражданства.

• Минимальный инвестиционный порог: Основное требование — покупка недвижимости стоимостью не менее 400 000 долларов США или эквивалента в иностранной валюте.

• Ключевые условия: Стоимость должна быть подтверждена официальным отчетом об оценке. Покупатель должен обязаться не продавать недвижимость в течение как минимум трех лет, и это обязательство регистрируется в качестве аннотации (şerh) в свидетельстве о праве собственности.

• Члены семьи: Супруг(а) инвестора и его/ее дети-иждивенцы до 18 лет также могут подать заявление на получение гражданства на основании тех же инвестиций.

Заключение: Основные выводы и стратегические советы

Подход Турции к иностранным инвестициям в недвижимость претерпел значительную трансформацию с 2012 года. Однако это не означает неограниченной либерализации. Система жестко контролируется через списки определенных стран, квоты, запреты в военных зонах и финансовые регуляции, такие как DAB. Необходимо помнить, что Кадастровые управления являются единственным органом для передачи собственности, и неофициальные договоры абсолютно недействительны.

По состоянию на 2025 год, наиболее важные советы:

1. Профессиональная юридическая консультация indispensable: Учитывая сложность Due Diligence и взаимодействие множества законов, попытка покупки без независимого юриста сопряжена со значительным риском.

2. Проводите всестороннюю Due Diligence: Никогда не полагайтесь исключительно на заявления продавца или риэлтора. Независимо проверяйте кадастровые записи на предмет обременений и проверяйте военное разрешение и градостроительный статус.

3. Различайте собственность, вид на жительство и гражданство: Это три отдельных правовых режима с разными требованиями. Правила для вида на жительство и гражданства могут меняться и меняются. Покупка, совершенная по сегодняшним правилам, может не принести ожидаемой выгоды, если правила изменятся до завершения подачи заявления.