Как можно выселить арендатора в Турции? | 2025
Арендные отношения являются важным юридическим договором, порождающим взаимные права и обязанности как для собственника имущества (арендодателя), так и для арендатора. Хотя в идеале эти отношения продолжаются гладко, по разным причинам может возникнуть необходимость выселения арендатора из арендуемого имущества. Однако выселение арендатора строго регламентировано законом, не оставляет места для произвола и требует проведения определенных юридических процедур.
В этой статье мы подробно рассмотрим юридические основания, по которым арендатор может быть выселен в соответствии с турецкой правовой системой по состоянию на 2025 год, права собственников и арендаторов в этом процессе, юридические процедуры, которым необходимо следовать, и сроки, которые необходимо соблюдать. Наша цель — предоставить четкую и понятную дорожную карту для всех вовлеченных сторон.
Правовая основа выселения арендатора
Основные положения, касающиеся выселения арендатора, содержатся в Обязательственном кодексе Турции № 6098 (TCO). Кроме того, методы выселения, особенно в случае неуплаты арендной платы, регулируются Законом об исполнительном производстве и банкротстве № 2004 (EBL). Судом, уполномоченным рассматривать иски о выселении, является Мировой суд по гражданским делам (Sulh Hukuk Mahkemesi).
Законные основания для выселения арендатора (Положения TCO)
Обязательственный кодекс Турции устанавливает ограниченное число (numerus clausus) оснований, по которым арендодатель может выселить арендатора. Требование о выселении по иным основаниям недопустимо. Основные причины выселения следующие:
1. Выселение по нужде арендодателя или нового собственника
Это одна из наиболее часто встречающихся на практике причин выселения. Закон признает «реальную, искреннюю и обязательную» нужду определенных лиц в арендуемом имуществе в качестве основания для выселения.
Нужда самого арендодателя (TCO ст. 350/1): Если арендодателю необходимо использовать арендованное имущество из-за потребности в жилье или рабочем месте для:
Себя,
Своего супруга(и),
Своих нисходящих родственников (детей, внуков),
Своих восходящих родственников (родителей, бабушек и дедушек),
Других лиц, которых он обязан содержать по закону (например, братьев и сестер), он может расторгнуть договор, подав иск по окончании срока в срочных договорах или с соблюдением сроков уведомления о расторжении в бессрочных договорах.
Процедура: Иск должен быть подан в течение 1 месяца с даты окончания договора аренды. Если арендодатель уведомил арендатора в письменной форме не менее чем за 3 месяца до окончания срока действия договора о намерении подать иск, иск может быть подан в любое время до окончания нового арендного периода.
Важное примечание: Необходимость должна быть «реальной, искренней и обязательной». Кассационный суд строго проверяет эти критерии. Фиктивные заявления о нужде, выдвинутые исключительно с целью выселения арендатора, не принимаются.
Нужда нового собственника (TCO ст. 351): Новый собственник, который впоследствии приобретает арендованное имущество (например, покупает его, наследует), также может подать иск о выселении из-за потребности в жилье или рабочем месте для лиц, перечисленных выше.
Процедура: Новый собственник должен уведомить арендатора в письменной форме (отправить уведомление) в течение 1 месяца с даты приобретения имущества. Он может подать иск о выселении через 6 месяцев после этого уведомления. В качестве альтернативы новый собственник может дождаться окончания срока действия договора и подать иск в течение 1 месяца с даты окончания.
2. Выселение в связи с реконструкцией или капитальным ремонтом арендованного имущества (TCO ст. 350/2)
Если капитальный ремонт, расширение или изменение арендованного имущества необходимы для целей реконструкции или зонирования, и использование арендованного имущества во время этих работ невозможно, арендодатель может расторгнуть договор путем подачи иска.
Процедура: Иск может быть подан по окончании срока в срочных договорах или в соответствии с общими положениями о сроках и уведомлениях о расторжении в бессрочных договорах. Сроки те же, что и для иска о выселении по нужде арендодателя (в течение 1 месяца после окончания договора).
Важное примечание: Ремонт должен быть «капитальным», а использование имущества во время него должно стать «невозможным». Простые ремонтные работы не подпадают под это положение.
3. Выселение на основании письменного обязательства арендатора об освобождении (TCO ст. 352/1)
Если арендатор после передачи арендованного имущества письменно обязался перед арендодателем освободить арендованное имущество в определенную дату (дал обязательство об освобождении), арендодатель может расторгнуть договор, обратившись в исполнительное производство или подав иск в течение 1 месяца, начиная с этой даты.
Условия действительности:
Обязательство должно быть письменным.
Обязательство должно быть дано после передачи арендованного имущества (обязательства, данные одновременно с договором аренды или до него, как правило, считаются недействительными).
Дата освобождения должна быть указана в обязательстве.
Обязательство должно быть подписано арендатором или его уполномоченным представителем.
Процедура: Исполнительное производство может быть начато, или иск о выселении может быть подан в Мировой суд по гражданским делам в течение 1 месяца с указанной даты освобождения. Этот срок является пресекательным.
4. Выселение в связи с просрочкой уплаты арендной платы
Основной обязанностью арендатора является своевременная уплата арендной платы. Нарушение этой обязанности дает арендодателю право на выселение двумя различными способами:
Выселение на основании двух обоснованных предупреждений (TCO ст. 352/2): Если арендатор стал причиной направления ему двух обоснованных письменных предупреждений за неуплату арендной платы в течение одного арендного года (или в течение одного и того же арендного года в договорах сроком более одного года), арендодатель может расторгнуть договор, подав иск в течение 1 месяца, начиная с окончания арендного периода или арендного года, в котором были сделаны предупреждения.
Условия: Чтобы предупреждения были обоснованными, они должны указывать месяц неуплаченной арендной платы и срок, предоставленный для оплаты. Два предупреждения должны относиться к разным месяцам в пределах одного арендного года.
Процедура: Иск о выселении должен быть подан в Мировой суд по гражданским делам в течение 1 месяца с момента окончания арендного года.
Выселение в связи с просрочкой (TCO ст. 315 и положения EBL): Если арендатор не уплачивает причитающуюся арендную плату или сопутствующие расходы, арендодатель может предоставить арендатору письменный срок (не менее 30 дней для аренды жилых и крытых рабочих мест), уведомив его о том, что договор будет расторгнут, если оплата не будет произведена в течение этого срока (уведомление). Если оплата не производится к концу этого срока, арендодатель может подать иск о выселении в Мировой суд по гражданским делам или выбрать более быстрый путь, инициировав «Форму № 13» (бесисковое) исполнительное производство о выселении через Исполнительное управление.
Процесс исполнительного производства (Форма № 13): Арендодатель обращается в Исполнительное управление с требованием направить арендатору платежное поручение. Если арендатор не возражает против производства в течение 7 дней с момента получения платежного поручения и не уплачивает долг в течение 30 дней, арендодатель может получить постановление о выселении от Исполнительного суда. Если арендатор возражает в течение 7 дней, производство приостанавливается, и арендодателю необходимо подать иск в Исполнительный суд об «отмене возражения и выселении».
5. Выселение в связи с нарушением арендатором условий договора (TCO ст. 316)
Арендатор обязан бережно пользоваться арендованным имуществом и проявлять уважение к соседям. В случае нарушения этой обязанности арендодатель при аренде жилых и крытых рабочих мест должен направить арендатору письменное предупреждение, предоставив срок не менее 30 дней для устранения нарушения, в противном случае договор будет расторгнут. Если нарушение не устранено, может быть подан иск о выселении.
Случаи немедленного расторжения: Если арендатор умышленно причиняет серьезный ущерб арендованному имуществу, если становится ясно, что предоставленный арендатору срок будет бесполезным, или если нарушение арендатором этой обязанности становится невыносимым для арендодателя или соседей, арендодатель может расторгнуть договор немедленно письменным уведомлением и подать иск о выселении.
6. Выселение по окончании десятилетнего периода продления (TCO ст. 347)
При аренде жилых и крытых рабочих мест, если уведомление не направлено не менее чем за 15 дней до окончания срока срочного договора аренды, договор считается продленным на один год на тех же условиях. Арендодатель не может расторгнуть договор на основании истечения срока действия договора.
Однако по окончании десятилетнего периода продления арендодатель может расторгнуть договор без указания какой-либо причины, при условии направления уведомления не менее чем за 3 месяца до окончания каждого последующего года продления.
Процедура: По истечении десятилетнего периода продления письменное уведомление (ihtarname) направляется арендатору не менее чем за 3 месяца до окончания следующего арендного года, и по окончании этого арендного года подается иск о выселении в Мировой суд по гражданским делам.
Процесс выселения арендатора: Шаг за шагом
Хотя процесс выселения различается в зависимости от выбранного юридического основания, общие шаги следующие:
Определение юридического основания: Установление наличия действительной причины для выселения из перечисленных выше.
Письменное уведомление/предупреждение: Для многих оснований выселения (нужда, реконструкция, просрочка, нарушение договора, окончание 10-летнего периода) перед подачей иска или инициированием исполнительного производства обязательно направление арендатору надлежащего письменного уведомления (ihtarname). Сроки и содержание этого уведомления должны соответствовать закону. При наличии обязательства об освобождении уведомление не требуется.
Ожидание установленных законом сроков: Ожидание истечения сроков, указанных в уведомлении (например, 30 дней для оплаты) или установленных законом сроков для подачи иска (например, 1 месяц при нужде).
Выбор юридического пути:
Иск о выселении: Подача иска в Мировой суд по гражданским делам по причинам, таким как нужда, реконструкция, два обоснованных предупреждения, нарушение договора, окончание 10-летнего периода.
Исполнительное производство: Инициирование бесискового исполнительного производства о выселении через Исполнительное управление в связи с неуплатой арендной платы (просрочка) или наличием действительного обязательства об освобождении.
Судебный/Исполнительный процесс: Ведение юридического процесса в суде или Исполнительном управлении/Исполнительном суде, представление доказательств, участие в слушаниях.
Получение и вступление решения в законную силу: Вынесение судом или Исполнительным судом решения о выселении и вступление этого решения в законную силу по истечении установленных законом сроков обжалования.
Фактическое выселение (через исполнительное производство): Если арендатор не освобождает имущество несмотря на вступившее в законную силу решение, решение принудительно исполняется через Исполнительное управление, и арендатор принудительно выселяется из имущества.
Заключение и важные моменты
Выселение арендатора — это юридический процесс с серьезными последствиями как для арендодателя, так и для арендатора.
Для арендодателей: Крайне важно, чтобы требование о выселении основывалось на действительной причине, указанной в законе, чтобы юридические сроки (уведомление, подача иска и т. д.) строго соблюдались, и чтобы все процедуры (уведомление, исковое заявление) выполнялись правильно во избежание потери прав. Особенно важно доказать, что нужда является «реальной, искренней и обязательной».
Для арендаторов: Важно проверить, основано ли требование о выселении на законном основании, является ли направленное уведомление процедурно правильным, и были ли правильно соблюдены юридические сроки. При столкновении с необоснованным требованием о выселении или при необходимости возражения против исполнительного производства необходимо своевременно использовать юридические права.
Учитывая сложность процесса и наличие пресекательных сроков, обеим сторонам настоятельно рекомендуется обратиться за юридической помощью к адвокату, чтобы обеспечить правильное ведение процесса и предотвратить возможную потерю прав.