Kiracının Tahliyesi | Yasal Süreç ve Çözümler (2025)

Kira ilişkisi, hem mülk sahibi (kiraya veren) hem de kiracı için karşılıklı hak ve yükümlülükler doğuran önemli bir hukuki sözleşmedir. İdeal bir dünyada bu ilişki sorunsuz devam etse de, çeşitli nedenlerle kiracının kiralanan mülkten çıkarılması (tahliyesi) gündeme gelebilir. Ancak kiracının tahliyesi, kanunla sıkı kurallara bağlanmış, keyfiliğe yer bırakmayan ve belirli hukuki süreçlerin işletilmesini zorunlu kılan bir durumdur.

Bu makalede, 2025 yılı itibarıyla Türk hukuk sisteminde kiracının hangi yasal sebeplere dayanarak tahliye edilebileceğini, bu süreçte mülk sahiplerinin ve kiracıların sahip olduğu hakları, izlenmesi gereken yasal prosedürleri ve dikkat edilmesi gereken süreleri detaylı bir şekilde ele alacağız. Amacımız, konunun tüm tarafları için açık ve anlaşılır bir yol haritası sunmaktır.

Kiracının Tahliyesinin Hukuki Çerçevesi

Kiracının tahliyesine ilişkin temel düzenlemeler 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK)‘nda yer almaktadır. Ayrıca, özellikle kira bedelinin ödenmemesi durumunda başvurulan tahliye yöntemleri 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu (İİK)‘nda düzenlenmiştir. Tahliye davalarına bakmakla görevli mahkeme ise Sulh Hukuk Mahkemeleri‘dir.

Kiracının Tahliyesi İçin Yasal Sebepler (TBK Hükümleri)

Türk Borçlar Kanunu, kiraya verenin kiracıyı tahliye edebileceği sebepleri sınırlı sayıda (numerus clausus) belirlemiştir. Bu sebepler dışında bir gerekçeyle tahliye talep edilemez. Başlıca tahliye sebepleri şunlardır:

1. Kiraya Verenin veya Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye

Bu, uygulamada en sık karşılaşılan tahliye sebeplerinden biridir. Kanun, belirli kişilerin kiralanan mülke olan “gerçek, samimi ve zorunlu” ihtiyacını tahliye sebebi olarak kabul eder.

• Kiraya Verenin Kendisinin İhtiyacı (TBK m. 350/1): Kiraya veren, kiralananı;

  • Kendisi,

  • Eşi,

  • Altsoyu (çocukları, torunları),

  • Üstsoyu (anne-babası, büyükanne-büyükbabası),

  • Kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler (örneğin, kardeşleri)

    için konut veya işyeri ihtiyacı nedeniyle kullanma zorunluluğu varsa, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih bildirim sürelerine uyarak açacağı dava ile sözleşmeyi sona erdirebilir.

  • Süreç: Dava, kira sözleşmesinin bitim tarihinden itibaren 1 ay içinde açılmalıdır. Kiraya veren, dava açacağını sözleşme bitiminden en az 3 ay önce kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava yeni kira dönemi sonuna kadar herhangi bir zamanda açılabilir.

  • Önemli Not: İhtiyacın “gerçek, samimi ve zorunlu” olması esastır. Yargıtay, bu kriterleri sıkı bir şekilde denetler. Sadece tahliye etmek amacıyla ileri sürülen göstermelik ihtiyaç iddiaları kabul görmez.

• Yeni Malikin İhtiyacı (TBK m. 351): Kiralananı sonradan edinen (satın alan, miras yoluyla devralan vb.) yeni malik de, yukarıda sayılan kişiler için konut veya işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açabilir.

  • Süreç: Yeni malik, mülkü edindiği tarihten itibaren 1 ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek (ihtarname göndermek) zorundadır. Bu bildirimden 6 ay sonra tahliye davası açabilir. Alternatif olarak, yeni malik dilerse sözleşme süresinin bitimini bekleyerek, bitim tarihinden itibaren 1 ay içinde de dava açma hakkına sahiptir.

2. Kiralananın Yeniden İnşası veya Esaslı Onarımı Nedeniyle Tahliye (TBK m. 350/2)

Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, kiraya veren dava yoluyla sözleşmeyi sona erdirebilir.

• Süreç: Dava, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde genel hükümlere göre fesih dönemine ve bildirim sürelerine uyularak açılabilir. Süreler, kiraya verenin ihtiyacı nedeniyle tahliye davasıyla aynıdır (sözleşme bitiminden sonra 1 ay içinde).

• Önemli Not: Yapılacak onarımın “esaslı” olması ve bu sırada mülkün kullanımının “imkansız” hale gelmesi şarttır. Basit tadilatlar bu kapsamda değerlendirilmez.

3. Kiracının Yazılı Tahliye Taahhüdü Nedeniyle Tahliye (TBK m. 352/1)

Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmişse (tahliye taahhütnamesi vermişse), kiraya veren bu tarihten başlayarak 1 ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sözleşmeyi sona erdirebilir.

• Geçerlilik Şartları:

  • Taahhüt yazılı olmalıdır.

  • Taahhüt, kiralananın tesliminden sonra verilmiş olmalıdır (kira sözleşmesiyle aynı anda veya öncesinde alınan taahhütler genellikle geçersiz kabul edilir).

  • Taahhütte, tahliye tarihi belirli olmalıdır.

  • Taahhüt, kiracı veya yetkili temsilcisi tarafından imzalanmış olmalıdır.

• Süreç: Belirtilen tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde icra takibi başlatılabilir veya Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açılabilir. Bu süre hak düşürücüdür.

4. Kira Bedelini Ödemede Temerrüt Nedeniyle Tahliye

Kiracının en temel borcu kira bedelini zamanında ödemektir. Bu borcun ihlali, kiraya verene iki farklı yolla tahliye hakkı tanır:

• İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye (TBK m. 352/2): Kiracı, bir kira yılı veya bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde aynı kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa, kiraya veren, kira süresinin veya ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak 1 ay içinde dava yoluyla sözleşmeyi sona erdirebilir.

  • Şartlar: İhtarların haklı olabilmesi için, ödenmeyen kira bedelinin hangi aya ait olduğu ve ödeme için verilen sürenin belirtilmesi gerekir. İki ihtarın aynı kira yılı içinde farklı aylara ait olması zorunludur.

  • Süreç: Kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açılmalıdır.

• Temerrüt Nedeniyle Tahliye (TBK m. 315 ve İİK hükümleri): Kiracı, vadesi gelmiş kira bedelini veya yan gideri ödemezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip (konut ve çatılı işyeri kiralarında en az 30 gün) bu sürede de ödeme yapmazsa sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir (ihtarname). Bu sürenin sonunda ödeme yapılmazsa, kiraya veren Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açabilir veya daha hızlı bir yol olan İcra Müdürlüğü aracılığıyla “Örnek No: 13” ilamsız tahliye takibi başlatabilir.

  • İcra Takibi Süreci (Örnek No: 13): Kiraya veren, İcra Müdürlüğü’ne başvurarak kiracıya bir ödeme emri gönderilmesini talep eder. Kiracı, ödeme emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içinde takibe itiraz etmez ve 30 gün içinde borcu ödemezse, kiraya veren İcra Mahkemesi’nden tahliye kararı alabilir. Kiracı 7 gün içinde itiraz ederse, takip durur ve kiraya verenin İcra Mahkemesi’nde “itirazın kaldırılması ve tahliye” davası açması gerekir.

5. Kiracının Sözleşmeye Aykırı Davranışları Nedeniyle Tahliye (TBK m. 316)

Kiracı, kiralananı özenle kullanmak ve komşulara saygı göstermekle yükümlüdür. Bu yükümlülüğe aykırı davranması halinde, kiraya veren konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracıya en az 30 gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak ihtar eder. Aykırılığın giderilmemesi durumunda tahliye davası açılabilir.

• Doğrudan Fesih Halleri: Kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya komşular açısından çekilmez olması durumlarında, kiraya veren yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir ve tahliye davası açabilir.

6. On Yıllık Uzama Süresinin Sonunda Tahliye (TBK m. 347)

Konut ve çatılı işyeri kiralarında, belirli süreli kira sözleşmesi süresinin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunulmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.

• Süreç: On yıllık uzama süresi dolduktan sonra, bir sonraki kira yılının bitiminden en az 3 ay önce kiracıya yazılı bildirim (ihtarname) gönderilir ve kira yılının sonunda Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açılır.

Kiracı Tahliye Sürecinin İşleyişi: Adım Adım

Tahliye süreci, seçilen yasal sebebe göre farklılık gösterse de genel adımlar şunlardır:

1. Yasal Sebebin Tespiti: Yukarıda sayılan geçerli bir tahliye sebebinin varlığının belirlenmesi.

2. Yazılı Bildirim/İhtarname: Birçok tahliye sebebi (ihtiyaç, yeniden inşa, temerrüt, sözleşmeye aykırılık, 10 yıllık süre sonu) için dava veya takip öncesinde kiracıya usulüne uygun yazılı bildirim (ihtarname) gönderilmesi zorunludur. Bu bildirimde süreler ve içerik kanuna uygun olmalıdır. Tahliye taahhüdünde ise bildirime gerek yoktur.

3. Yasal Sürelerin Beklenmesi: İhtarnamede verilen sürelerin (örn. ödeme için 30 gün) veya kanunda belirtilen dava açma sürelerinin (örn. ihtiyaç nedeniyle 1 ay) dolmasının beklenmesi.

4. Hukuki Yolun Seçilmesi:

   • Tahliye Davası: İhtiyaç, yeniden inşa, iki haklı ihtar, sözleşmeye aykırılık, 10 yıllık süre sonu gibi sebeplerle Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açılır.

   • İcra Takibi: Kira bedelinin ödenmemesi (temerrüt) veya geçerli bir tahliye taahhüdünün varlığı halinde İcra Müdürlüğü aracılığıyla ilamsız tahliye takibi başlatılabilir.

5. Yargılama/Takip Süreci: Mahkeme veya İcra Müdürlüğü/İcra Mahkemesi nezdinde yasal sürecin yürütülmesi, delillerin sunulması, duruşmalara katılım.

6. Kararın Alınması ve Kesinleşmesi: Mahkeme veya İcra Mahkemesi tarafından tahliye kararı verilmesi ve bu kararın yasal itiraz süreleri geçerek kesinleşmesi.

7. Fiili Tahliye (İcra Yoluyla): Kiracı, kesinleşen karara rağmen mülkü boşaltmazsa, karar İcra Müdürlüğü aracılığıyla zorla uygulanır ve kiracı mülkten çıkarılır.

Sonuç ve Dikkat Edilmesi Gerekenler

Kiracının tahliyesi, hem kiraya veren hem de kiracı için ciddi sonuçlar doğuran hukuki bir süreçtir.

• Kiraya Verenler İçin: Tahliye talebinin mutlaka kanunda sayılan geçerli bir sebebe dayanması, yasal sürelerin (ihtar, dava açma vb.) titizlikle takip edilmesi ve tüm işlemlerin (ihtarname, dava dilekçesi) usulüne uygun yapılması hak kaybını önlemek için zorunludur. Özellikle ihtiyaç sebebinin “gerçek, samimi ve zorunlu” olduğunun ispatı büyük önem taşır.

• Kiracılar İçin: Kendisine yöneltilen tahliye talebinin yasal bir sebebe dayanıp dayanmadığını, gönderilen ihtarnamenin usulüne uygun olup olmadığını ve yasal sürelerin doğru işletilip işletilmediğini kontrol etmek önemlidir. Haksız bir tahliye talebiyle karşılaşıldığında veya icra takibine itiraz etmek gerektiğinde yasal hakların zamanında kullanılması gerekir.

Her iki tarafın da, sürecin karmaşıklığı ve hak düşürücü sürelerin varlığı nedeniyle, bir avukattan hukuki destek alması, sürecin doğru yönetilmesi ve olası hak kayıplarının önlenmesi açısından tavsiye edilir.