Πώς μπορεί κανείς να καταγγείλει έναν ενοικιαστή στην Τουρκία; | 2025

Η μισθωτική σχέση αποτελεί μια σημαντική νομική σύμβαση που δημιουργεί αμοιβαία δικαιώματα και υποχρεώσεις τόσο για τον ιδιοκτήτη του ακινήτου (εκμισθωτή) όσο και για τον ενοικιαστή (μισθωτή). Αν και ιδανικά αυτή η σχέση συνεχίζεται ομαλά, η έξωση του ενοικιαστή από το μισθωμένο ακίνητο μπορεί να καταστεί αναγκαία για διάφορους λόγους. Ωστόσο, η έξωση του ενοικιαστή ρυθμίζεται αυστηρά από τον νόμο, δεν αφήνει περιθώρια αυθαιρεσίας και απαιτεί την τήρηση συγκεκριμένων νομικών διαδικασιών.

Σε αυτό το άρθρο, θα εξετάσουμε λεπτομερώς τους νόμιμους λόγους για τους οποίους μπορεί να γίνει έξωση ενός ενοικιαστή σύμφωνα με το τουρκικό νομικό σύστημα από το 2025, τα δικαιώματα των ιδιοκτητών ακινήτων και των ενοικιαστών κατά τη διάρκεια αυτής της διαδικασίας, τις νομικές διαδικασίες που πρέπει να ακολουθηθούν και τις προθεσμίες που πρέπει να τηρηθούν. Στόχος μας είναι να παρέχουμε έναν σαφή και κατανοητό οδικό χάρτη για όλα τα εμπλεκόμενα μέρη.

Νομικό Πλαίσιο για την Έξωση Ενοικιαστή

Οι κύριες ρυθμίσεις σχετικά με την έξωση ενοικιαστή περιλαμβάνονται στον Τουρκικό Ενοχικό Κώδικα Αρ. 6098 (TCO). Επιπλέον, οι μέθοδοι έξωσης, ειδικά σε περιπτώσεις μη καταβολής ενοικίου, ρυθμίζονται στον Νόμο περί Εκτέλεσης και Πτώχευσης Αρ. 2004 (EBL). Το αρμόδιο δικαστήριο για την εκδίκαση αγωγών έξωσης είναι το Ειρηνοδικείο (Sulh Hukuk Mahkemesi).

Νόμιμοι Λόγοι για την Έξωση του Ενοικιαστή (Διατάξεις TCO)

Ο Τουρκικός Ενοχικός Κώδικας καθορίζει περιορισμένο αριθμό (numerus clausus) λόγων για τους οποίους ο εκμισθωτής μπορεί να εξώσει τον ενοικιαστή. Δεν μπορεί να ζητηθεί έξωση για λόγους εκτός αυτών. Οι κύριοι λόγοι έξωσης είναι:

1. Έξωση Λόγω Ανάγκης του Εκμισθωτή ή του Νέου Ιδιοκτήτη

Αυτός είναι ένας από τους συχνότερους λόγους έξωσης στην πράξη. Ο νόμος αναγνωρίζει την “πραγματική, ειλικρινή και επιτακτική” ανάγκη ορισμένων ατόμων για το μισθωμένο ακίνητο ως λόγο έξωσης.

• Ανάγκη του Ίδιου του Εκμισθωτή (TCO άρθρο 350/1): Εάν ο εκμισθωτής υποχρεούται να χρησιμοποιήσει το μισθωμένο ακίνητο λόγω ανάγκης για κατοικία ή επαγγελματικό χώρο για:

  • Τον εαυτό του,

  • Τον/Την σύζυγό του,

  • Τους κατιόντες του (παιδιά, εγγόνια),

  • Τους ανιόντες του (γονείς, παππούδες),

  • Άλλα πρόσωπα τα οποία υποχρεούται νομικά να συντηρεί (π.χ. αδέρφια), μπορεί να λύσει τη σύμβαση καταθέτοντας αγωγή στο τέλος της διάρκειας σε συμβάσεις ορισμένου χρόνου, ή τηρώντας τις προθεσμίες καταγγελίας σε συμβάσεις αορίστου χρόνου.

  • Διαδικασία: Η αγωγή πρέπει να κατατεθεί εντός 1 μηνός από την ημερομηνία λήξης της μισθωτικής σύμβασης. Εάν ο εκμισθωτής έχει ειδοποιήσει τον ενοικιαστή γραπτώς τουλάχιστον 3 μήνες πριν από τη λήξη της σύμβασης ότι θα καταθέσει αγωγή, η αγωγή μπορεί να κατατεθεί οποτεδήποτε μέχρι το τέλος της νέας μισθωτικής περιόδου.

  • Σημαντική Σημείωση: Η ανάγκη πρέπει να είναι “πραγματική, ειλικρινής και επιτακτική”. Το Ακυρωτικό Δικαστήριο ελέγχει αυστηρά αυτά τα κριτήρια. Δεν γίνονται δεκτοί προσχηματικοί ισχυρισμοί ανάγκης που προβάλλονται απλώς για να γίνει έξωση του ενοικιαστή.

• Ανάγκη του Νέου Ιδιοκτήτη (TCO άρθρο 351): Ο νέος ιδιοκτήτης που αποκτά το μισθωμένο ακίνητο εκ των υστέρων (π.χ. το αγοράζει, το κληρονομεί) μπορεί επίσης να καταθέσει αγωγή έξωσης λόγω ανάγκης για κατοικία ή επαγγελματικό χώρο για τα πρόσωπα που αναφέρονται παραπάνω.

  • Διαδικασία: Ο νέος ιδιοκτήτης πρέπει να ειδοποιήσει τον ενοικιαστή γραπτώς (να στείλει εξώδικο) εντός 1 μηνός από την ημερομηνία απόκτησης του ακινήτου. Μπορεί να καταθέσει αγωγή έξωσης 6 μήνες μετά από αυτήν την ειδοποίηση. Εναλλακτικά, ο νέος ιδιοκτήτης μπορεί να επιλέξει να περιμένει τη λήξη της διάρκειας της σύμβασης και να καταθέσει την αγωγή εντός 1 μηνός από την ημερομηνία λήξης.

2. Έξωση Λόγω Ανακατασκευής ή Ουσιαστικής Επισκευής του Μισθωμένου Ακινήτου (TCO άρθρο 350/2)

Εάν απαιτείται ουσιαστική επισκευή, επέκταση ή τροποποίηση του μισθωμένου ακινήτου για σκοπούς ανακατασκευής ή πολεοδομίας, και η χρήση του μισθωμένου ακινήτου είναι αδύνατη κατά τη διάρκεια αυτών των εργασιών, ο εκμισθωτής μπορεί να λύσει τη σύμβαση μέσω αγωγής.

• Διαδικασία: Η αγωγή μπορεί να κατατεθεί στο τέλος της διάρκειας σε συμβάσεις ορισμένου χρόνου, ή σύμφωνα με τις γενικές διατάξεις για τις περιόδους καταγγελίας και τις προθεσμίες προειδοποίησης σε συμβάσεις αορίστου χρόνου. Οι προθεσμίες είναι οι ίδιες με την αγωγή έξωσης λόγω ανάγκης του εκμισθωτή (εντός 1 μηνός μετά τη λήξη της σύμβασης).

• Σημαντική Σημείωση: Η επισκευή πρέπει να είναι “ουσιαστική” και η χρήση του ακινήτου να καθίσταται “αδύνατη” κατά τη διάρκεια αυτής. Απλές ανακαινίσεις δεν καλύπτονται.

3. Έξωση Λόγω Γραπτής Δέσμευσης Εκκένωσης από τον Ενοικιαστή (TCO άρθρο 352/1)

Εάν ο ενοικιαστής, μετά την παράδοση του μισθωμένου ακινήτου, έχει αναλάβει γραπτώς έναντι του εκμισθωτή να εκκενώσει το μισθωμένο ακίνητο σε συγκεκριμένη ημερομηνία (έχει δώσει δέσμευση εκκένωσης), ο εκμισθωτής μπορεί να λύσει τη σύμβαση προσφεύγοντας στην εκτέλεση ή καταθέτοντας αγωγή εντός 1 μηνός από την ημερομηνία αυτή.

• Προϋποθέσεις Εγκυρότητας:

  • Η δέσμευση πρέπει να είναι γραπτή.

  • Η δέσμευση πρέπει να έχει δοθεί μετά την παράδοση του μισθωμένου ακινήτου (δεσμεύσεις που δίνονται ταυτόχρονα με ή πριν από τη μισθωτική σύμβαση θεωρούνται γενικά άκυρες).

  • Η ημερομηνία εκκένωσης πρέπει να καθορίζεται στη δέσμευση.

  • Η δέσμευση πρέπει να είναι υπογεγραμμένη από τον ενοικιαστή ή τον εξουσιοδοτημένο αντιπρόσωπό του.

• Διαδικασία: Μπορεί να κινηθεί διαδικασία εκτέλεσης ή να κατατεθεί αγωγή έξωσης στο Ειρηνοδικείο εντός 1 μηνός από την καθορισμένη ημερομηνία εκκένωσης. Αυτή η προθεσμία είναι αποσβεστική.

4. Έξωση Λόγω Υπερημερίας στην Καταβολή του Ενοικίου

Η κύρια υποχρέωση του ενοικιαστή είναι να πληρώνει το ενοίκιο εγκαίρως. Η παράλειψη εκπλήρωσης αυτής της υποχρέωσης δίνει στον εκμισθωτή το δικαίωμα έξωσης με δύο διαφορετικούς τρόπους:

• Έξωση Λόγω Δύο Δικαιολογημένων Οχλήσεων (TCO άρθρο 352/2): Εάν ο ενοικιαστής έχει προκαλέσει την έκδοση δύο δικαιολογημένων γραπτών οχλήσεων εναντίον του για μη καταβολή ενοικίου εντός ενός μισθωτικού έτους (ή εντός του ίδιου μισθωτικού έτους σε συμβάσεις διάρκειας μεγαλύτερης του ενός έτους), ο εκμισθωτής μπορεί να λύσει τη σύμβαση καταθέτοντας αγωγή εντός 1 μηνός από τη λήξη της μισθωτικής περιόδου ή του μισθωτικού έτους κατά το οποίο έγιναν οι οχλήσεις.

  • Προϋποθέσεις: Για να είναι δικαιολογημένες οι οχλήσεις, πρέπει να αναφέρουν τον μήνα του απλήρωτου ενοικίου και την προθεσμία που δόθηκε για πληρωμή. Οι δύο οχλήσεις πρέπει να αφορούν διαφορετικούς μήνες εντός του ίδιου μισθωτικού έτους.

  • Διαδικασία: Η αγωγή έξωσης πρέπει να κατατεθεί στο Ειρηνοδικείο εντός 1 μηνός από τη λήξη του μισθωτικού έτους.

• Έξωση Λόγω Υπερημερίας (TCO άρθρο 315 και διατάξεις EBL): Εάν ο ενοικιαστής δεν καταβάλει το ληξιπρόθεσμο ενοίκιο ή τις παρεπόμενες δαπάνες, ο εκμισθωτής μπορεί να του δώσει γραπτή προθεσμία (τουλάχιστον 30 ημέρες για μισθώσεις κατοικιών και στεγασμένων επαγγελματικών χώρων) δηλώνοντας ότι η σύμβαση θα λυθεί εάν η πληρωμή δεν γίνει εντός αυτής της προθεσμίας (όχληση). Εάν η πληρωμή δεν γίνει μέχρι το τέλος αυτής της προθεσμίας, ο εκμισθωτής μπορεί να καταθέσει αγωγή έξωσης στο Ειρηνοδικείο ή, να επιλέξει έναν ταχύτερο δρόμο κινώντας διαδικασία εξώσεως χωρίς τίτλο εκτελεστό “Υπόδειγμα Νο: 13” μέσω του Γραφείου Εκτέλεσης.

  • Διαδικασία Εκτέλεσης (Υπόδειγμα Νο: 13): Ο εκμισθωτής υποβάλλει αίτηση στο Γραφείο Εκτέλεσης για την αποστολή διαταγής πληρωμής στον ενοικιαστή. Εάν ο ενοικιαστής δεν προβάλει ένσταση κατά της διαδικασίας εντός 7 ημερών από την παραλαβή της διαταγής πληρωμής και δεν πληρώσει το χρέος εντός 30 ημερών, ο εκμισθωτής μπορεί να λάβει απόφαση έξωσης από το Δικαστήριο Εκτέλεσης. Εάν ο ενοικιαστής προβάλει ένσταση εντός 7 ημερών, η διαδικασία σταματά και ο εκμισθωτής πρέπει να καταθέσει αγωγή στο Δικαστήριο Εκτέλεσης για “άρση της ένστασης και έξωση”.

5. Έξωση Λόγω Συμπεριφοράς του Ενοικιαστή Αντίθετης προς τη Σύμβαση (TCO άρθρο 316)

Ο ενοικιαστής υποχρεούται να χρησιμοποιεί το μισθωμένο ακίνητο με επιμέλεια και να δείχνει σεβασμό στους γείτονες. Σε περίπτωση παράβασης αυτής της υποχρέωσης, ο εκμισθωτής, σε μισθώσεις κατοικιών και στεγασμένων επαγγελματικών χώρων, πρέπει να προειδοποιήσει γραπτώς τον ενοικιαστή, δίνοντάς του προθεσμία τουλάχιστον 30 ημερών για να διορθώσει την παράβαση, διαφορετικά θα λύσει τη σύμβαση. Εάν η παράβαση δεν διορθωθεί, μπορεί να κατατεθεί αγωγή έξωσης.

• Περιπτώσεις Άμεσης Λύσης: Εάν ο ενοικιαστής προκαλέσει εκ προθέσεως σοβαρή ζημία στο μισθωμένο ακίνητο, εάν καταστεί σαφές ότι η προθεσμία που θα δοθεί στον ενοικιαστή θα είναι άχρηστη, ή εάν η αντίθετη προς την υποχρέωση συμπεριφορά του ενοικιαστή καταστεί αφόρητη για τον εκμισθωτή ή τους γείτονες, ο εκμισθωτής μπορεί να λύσει τη σύμβαση αμέσως με γραπτή ειδοποίηση και να καταθέσει αγωγή έξωσης.

6. Έξωση στο Τέλος της Δεκαετούς Περιόδου Παράτασης (TCO άρθρο 347)

Σε μισθώσεις κατοικιών και στεγασμένων επαγγελματικών χώρων, εκτός αν υπάρξει ειδοποίηση τουλάχιστον 15 ημέρες πριν από τη λήξη μιας μισθωτικής σύμβασης ορισμένου χρόνου, η σύμβαση θεωρείται παραταθείσα για ένα έτος υπό τους ίδιους όρους. Ο εκμισθωτής δεν μπορεί να λύσει τη σύμβαση βασιζόμενος στη λήξη της διάρκειας της σύμβασης.

Ωστόσο, στο τέλος της δεκαετούς περιόδου παράτασης, ο εκμισθωτής μπορεί να λύσει τη σύμβαση χωρίς να αναφέρει κανέναν λόγο, υπό την προϋπόθεση ότι θα ειδοποιήσει τουλάχιστον 3 μήνες πριν από τη λήξη κάθε επόμενου έτους παράτασης.

• Διαδικασία: Μετά τη λήξη της δεκαετούς περιόδου παράτασης, αποστέλλεται γραπτή ειδοποίηση (ihtarname) στον ενοικιαστή τουλάχιστον 3 μήνες πριν από τη λήξη του επόμενου μισθωτικού έτους, και κατατίθεται αγωγή έξωσης στο Ειρηνοδικείο στο τέλος αυτού του μισθωτικού έτους.

Διαδικασία Έξωσης Ενοικιαστή: Βήμα προς Βήμα

Αν και η διαδικασία έξωσης διαφέρει ανάλογα με τον επιλεγμένο νόμιμο λόγο, τα γενικά βήματα είναι:

1. Προσδιορισμός του Νόμιμου Λόγου: Εντοπισμός ενός έγκυρου λόγου έξωσης από τους παραπάνω.

2. Γραπτή Ειδοποίηση/Όχληση: Για πολλούς λόγους έξωσης (ανάγκη, ανακατασκευή, υπερημερία, παράβαση σύμβασης, λήξη 10ετούς περιόδου), η αποστολή έγκυρης γραπτής ειδοποίησης (ihtarname) στον ενοικιαστή είναι υποχρεωτική πριν από την κατάθεση αγωγής ή την κίνηση διαδικασίας εκτέλεσης. Οι προθεσμίες και το περιεχόμενο αυτής της ειδοποίησης πρέπει να συμμορφώνονται με τον νόμο. Για τη δέσμευση εκκένωσης δεν απαιτείται ειδοποίηση.

3. Αναμονή Νομικών Προθεσμιών: Αναμονή για τη λήξη των προθεσμιών που δόθηκαν στην όχληση (π.χ. 30 ημέρες για πληρωμή) ή των προθεσμιών που ορίζει ο νόμος για την κατάθεση αγωγής (π.χ. 1 μήνας για ανάγκη).

4. Επιλογή Νομικής Οδού:

   • Αγωγή Έξωσης: Κατάθεση αγωγής στο Ειρηνοδικείο για λόγους όπως ανάγκη, ανακατασκευή, δύο δικαιολογημένες οχλήσεις, παράβαση σύμβασης, λήξη 10ετούς περιόδου.

   • Διαδικασία Εκτέλεσης: Κίνηση διαδικασίας εξώσεως χωρίς τίτλο εκτελεστό μέσω του Γραφείου Εκτέλεσης για μη καταβολή ενοικίου (υπερημερία) ή ύπαρξη έγκυρης δέσμευσης εκκένωσης.

5. Δικαστική/Εκτελεστική Διαδικασία: Διεξαγωγή της νομικής διαδικασίας ενώπιον του δικαστηρίου ή του Γραφείου Εκτέλεσης/Δικαστηρίου Εκτέλεσης, υποβολή αποδεικτικών στοιχείων, συμμετοχή σε ακροάσεις.

6. Έκδοση και Τελεσιδικία της Απόφασης: Έκδοση απόφασης έξωσης από το δικαστήριο ή το Δικαστήριο Εκτέλεσης και τελεσιδικία αυτής της απόφασης μετά την παρέλευση των νόμιμων προθεσμιών έφεσης.

7. Πραγματική Έξωση (Μέσω Εκτέλεσης): Εάν ο ενοικιαστής δεν εκκενώσει το ακίνητο παρά την τελεσίδικη απόφαση, η απόφαση εκτελείται αναγκαστικά μέσω του Γραφείου Εκτέλεσης και ο ενοικιαστής απομακρύνεται δια της βίας από το ακίνητο.

Συμπέρασμα και Σημεία Προσοχής

Η έξωση ενοικιαστή είναι μια νομική διαδικασία με σοβαρές συνέπειες τόσο για τον εκμισθωτή όσο και για τον μισθωτή.

• Για τους Εκμισθωτές: Είναι κρίσιμο το αίτημα έξωσης να βασίζεται σε έγκυρο λόγο που προβλέπεται από τον νόμο, να τηρούνται αυστηρά οι νόμιμες προθεσμίες (όχληση, κατάθεση αγωγής κ.λπ.) και όλες οι διαδικασίες (όχληση, δικόγραφο αγωγής) να διενεργούνται σωστά για την αποφυγή απώλειας δικαιωμάτων. Η απόδειξη ότι ο λόγος ανάγκης είναι “πραγματικός, ειλικρινής και επιτακτικός” είναι ιδιαίτερα σημαντική.

• Για τους Ενοικιαστές: Είναι σημαντικό να ελέγχεται εάν το αίτημα έξωσης βασίζεται σε νόμιμο λόγο, εάν η αποσταλείσα όχληση είναι διαδικαστικά σωστή και εάν οι νόμιμες προθεσμίες έχουν τηρηθεί σωστά. Όταν αντιμετωπίζεται ένα άδικο αίτημα έξωσης ή χρειάζεται να προβληθεί ένσταση κατά της διαδικασίας εκτέλεσης, είναι απαραίτητο να ασκηθούν τα νόμιμα δικαιώματα εγκαίρως.

Δεδομένης της πολυπλοκότητας της διαδικασίας και της ύπαρξης αποσβεστικών προθεσμιών, συνιστάται έντονα και στα δύο μέρη να αναζητήσουν νομική συνδρομή από δικηγόρο, για να διασφαλιστεί η σωστή διαχείριση της διαδικασίας και να προληφθεί πιθανή απώλεια δικαιωμάτων.