Μπορούν οι αλλοδαποί να αγοράσουν ακίνητα στην Τουρκία; (2025)

Οι νομικές βάσεις για την απόκτηση ακινήτων από αλλοδαπούς στην Τουρκία διαμορφώνονται από μια δυναμική αλληλεπίδραση συνταγματικών εγγυήσεων, θεμελιωδών νόμων και συμπληρωματικής δευτερογενούς νομοθεσίας. Αυτό το πλαίσιο υπέστη ριζική αλλαγή, ειδικά το 2012 με την κατάργηση της αρχής της “αμοιβαιότητας”, η οποία επαναπροσδιόρισε την αγορά για ξένους επενδυτές και έθεσε τα θεμέλια για το τρέχον νομικό καθεστώς.

Αυτό το άρθρο θα εξετάσει λεπτομερώς το νομικό πλαίσιο για την απόκτηση ακινήτων από αλλοδαπούς υπηκόους στην Τουρκία, το πεδίο εφαρμογής του ορισμού του “αλλοδαπού”, τους νομικούς περιορισμούς, τα βήματα της διαδικασίας αγοράς και τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις που απορρέουν από την ιδιοκτησία ακινήτων.

Νομικό Πλαίσιο για την Ιδιοκτησία Αλλοδαπών στην Τουρκία

Η απόκτηση ακινήτων από αλλοδαπούς δεν ρυθμίζεται από έναν μόνο νόμο, αλλά από ένα σύνολο αλληλένδετων νομοθετημάτων.

Συνταγματική Βάση: Το Δικαίωμα στην Ιδιοκτησία (Σύνταγμα Άρθρο 35)

Η ανώτατη εγγύηση του δικαιώματος στην ιδιοκτησία βρίσκεται στο Άρθρο 35 του Συντάγματος. Η φράση “Καθένας έχει το δικαίωμα στην ιδιοκτησία και την κληρονομιά”, με τη λέξη “Καθένας”, αποτελεί τη συνταγματική βάση για τη χορήγηση αυτού του δικαιώματος όχι μόνο στους Τούρκους πολίτες αλλά και στους αλλοδαπούς υπό ορισμένες προϋποθέσεις. Ωστόσο, αυτό το δικαίωμα μπορεί να “περιοριστεί με νόμο μόνο για το δημόσιο συμφέρον”. Αυτή η εξουσία περιορισμού αποτελεί τη νομική βάση για τους γεωγραφικούς και στρατηγικούς περιορισμούς στην απόκτηση από αλλοδαπούς.

Πρωτογενής Νομοθεσία: Κτηματολογικός Νόμος Αρ. 2644 (Άρθρο 35)

Η κύρια νομοθεσία που ρυθμίζει άμεσα την απόκτηση ακινήτων από αλλοδαπούς είναι ο Κτηματολογικός Νόμος Αρ. 2644. Το Άρθρο 35 αυτού του νόμου βρίσκεται στο επίκεντρο του ζητήματος, αντανακλώντας την ευαίσθητη ισορροπία μεταξύ οικονομικών κινήτρων και ανησυχιών εθνικής ασφάλειας.

Το Σημείο Καμπής του 2012: Κατάργηση της Αρχής της Αμοιβαιότητας (Mütekabiliyet)

Το πιο σημαντικό σημείο καμπής για την τουρκική αγορά ακινήτων ήταν η τροποποίηση του Άρθρου 35 του Κτηματολογικού Νόμου στις 18 Μαΐου 2012. Με αυτή την αλλαγή, καταργήθηκε η αρχή της “αμοιβαιότητας” (mütekabiliyet).

Πριν από το 2012, για να μπορέσει ένας αλλοδαπός να αποκτήσει περιουσία στην Τουρκία, η χώρα του έπρεπε επίσης να χορηγεί το ίδιο δικαίωμα στους Τούρκους πολίτες. Η κατάργηση αυτής της αρχής αποσκοπούσε στην προσέλκυση άμεσων ξένων κεφαλαίων στην Τουρκία και άνοιξε τον δρόμο για την απόκτηση ακινήτων σε πολίτες 183 χωρών, συμπεριλαμβανομένων των χωρών του Κόλπου και των Τουρκικών Δημοκρατιών, που προηγουμένως δεν μπορούσαν να αποκτήσουν περιουσία.

Συμπληρωματική Νομοθεσία: Άλλοι Βασικοί Νόμοι

• Νόμος Αρ. 2565 περί Στρατιωτικών Απαγορευμένων Ζωνών και Ζωνών Ασφαλείας: Θέτει απόλυτα γεωγραφικά όρια στην απόκτηση ακινήτων από αλλοδαπούς για λόγους εθνικής ασφάλειας.

• Νόμος Αρ. 5901 περί Τουρκικής Ιθαγένειας: Αποτελεί τη νομική βάση για την απόκτηση της τουρκικής ιθαγένειας κατ’ εξαίρεση μέσω επενδύσεων, ενθαρρύνοντας αγορές ακινήτων υψηλής αξίας.

• Νόμος Αρ. 6458 περί Αλλοδαπών και Διεθνούς Προστασίας: Παρέχει ένα σημαντικό πρόσθετο κίνητρο για ξένους αγοραστές, συνδέοντας την ιδιοκτησία ακινήτων με το δικαίωμα υποβολής αίτησης για ανανεώσιμη άδεια διαμονής μικρής διάρκειας.

Ποιος είναι “Αλλοδαπός” σύμφωνα με το Τουρκικό Δίκαιο;

Η κατανόηση του ορισμού του “αλλοδαπού” είναι ζωτικής σημασίας για τον προσδιορισμό των κανόνων και των περιορισμών που ισχύουν.

Αλλοδαπά Φυσικά Πρόσωπα (Κριτήριο Ιθαγένειας)

Κάθε άτομο που δεν συνδέεται με το τουρκικό κράτος με δεσμό ιθαγένειας θεωρείται “αλλοδαπό φυσικό πρόσωπο”.

Αλλοδαπά Νομικά Πρόσωπα (Εταιρείες, Ιδρύματα, Σύλλογοι)

Ο νόμος κάνει εδώ μια σαφή διάκριση:

• Αλλοδαπές Εμπορικές Εταιρείες: Εταιρείες που έχουν ιδρυθεί σύμφωνα με τους νόμους ξένων χωρών. Το δικαίωμά τους να αποκτούν απευθείας ακίνητα είναι εξαιρετικά περιορισμένο και εξαιρετικό.

• Άλλοι Αλλοδαποί Οργανισμοί (Ιδρύματα, Σύλλογοι κ.λπ.): Απαγορεύεται αυστηρά σε μη εμπορικά αλλοδαπά νομικά πρόσωπα, όπως ιδρύματα και σύλλογοι, να αποκτούν ακίνητα στην Τουρκία.

Ειδικά Καθεστώτα: Κάτοχοι Μπλε Κάρτας

Η Μπλε Κάρτα, που δίνεται σε άτομα που ήταν Τούρκοι πολίτες εκ γενετής αλλά αργότερα έλαβαν άδεια να αποποιηθούν την ιθαγένειά τους, παρέχει ένα σημαντικό προνόμιο. Αυτά τα άτομα εξαιρούνται από τους περιορισμούς που ισχύουν για τους αλλοδαπούς στην απόκτηση ακινήτων και έχουν ίσα δικαιώματα με τους Τούρκους πολίτες.

Μια Ξεχωριστή Κατηγορία: Τουρκικές Εταιρείες με Ξένο Κεφάλαιο

Αυτό το σημείο συχνά προκαλεί σύγχυση. Μια εταιρεία που ιδρύθηκε και καταχωρήθηκε στην Τουρκία σύμφωνα με τους τουρκικούς νόμους θεωρείται νομικά “τουρκική εταιρεία”, ακόμη κι αν έχει ξένους εταίρους. Αυτές οι εταιρείες υπόκεινται γενικά στους ίδιους κανόνες απόκτησης ακινήτων με τις 100% εγχώριες εταιρείες.

Ωστόσο, υπάρχει μια σημαντική εξαίρεση: Εάν το μερίδιο των ξένων επενδυτών σε αυτήν την τουρκική εταιρεία είναι 50% ή περισσότερο (ή εάν έχουν την εξουσία να διορίζουν ή να απολύουν την πλειοψηφία του διοικητικού συμβουλίου), η εταιρεία πρέπει να λάβει άδεια από τη νομαρχία της επαρχίας όπου βρίσκεται το ακίνητο πριν το αποκτήσει.

Προϋποθέσεις και Νομικοί Περιορισμοί για Αλλοδαπά Φυσικά Πρόσωπα

Ένα αλλοδαπό άτομο πρέπει να πληροί διάφορες προϋποθέσεις και να ξεπεράσει περιορισμούς για να αποκτήσει ακίνητη περιουσία στην Τουρκία.

1. Αρχή της Καθορισμένης Ιθαγένειας Χώρας (Προεδρική Εξουσία)

Η κατάργηση της αρχής της αμοιβαιότητας δεν χορήγησε παγκόσμιο δικαίωμα απόκτησης ακινήτων σε όλους τους πολίτες του κόσμου. Αυτό το δικαίωμα χορηγείται μόνο σε πολίτες χωρών που καθορίζονται από τον Πρόεδρο. Αυτός ο κατάλογος (που συχνά αναφέρεται ότι καλύπτει 183 χώρες) δεν είναι δημόσιος και μπορεί να αλλάξει με βάση τις “διεθνείς διμερείς σχέσεις και τα εθνικά συμφέροντα”. Οι πιθανοί αγοραστές πρέπει να επιβεβαιώσουν εάν η ιθαγένειά τους βρίσκεται σε αυτόν τον κατάλογο μέσω των εξωτερικών αποστολών της Τουρκίας ή της Γενικής Διεύθυνσης Κτηματολογίου και Κτηματογράφησης (TKGM).

2. Ποσοτικοί Περιορισμοί (“Πόσο” και “Πού”)

• Εθνικό Όριο ανά Άτομο: Ένα αλλοδαπό φυσικό πρόσωπο μπορεί να αποκτήσει κατ’ ανώτατο όριο συνολικά 30 εκτάρια (300 στρέμματα) ακίνητης περιουσίας στην Τουρκία. (Ο Πρόεδρος έχει την εξουσία να διπλασιάσει αυτό το ποσό στα 60 εκτάρια).

• Όριο ανά Περιοχή: Σε οποιαδήποτε δεδομένη περιοχή, η συνολική έκταση ακινήτων που ανήκουν σε αλλοδαπούς δεν μπορεί να υπερβαίνει το 10% της συνολικής έκτασης ιδιόκτητης γης σε αυτήν την περιοχή.

3. Γεωγραφικές και Στρατηγικές Απαγορεύσεις (“Απαγορευμένες Ζώνες”)

Η εθνική ασφάλεια είναι ο σημαντικότερος παράγοντας που θέτει γεωγραφικά όρια στην ξένη ιδιοκτησία:

• Στρατιωτικές Απαγορευμένες Ζώνες και Ζώνες Ασφαλείας: Απαγορεύεται αυστηρά στους αλλοδαπούς να αποκτούν ακίνητα σε αυτές τις ζώνες. Το κτηματολογικό γραφείο πρέπει να λάβει έγκριση από τις στρατιωτικές αρχές πριν εγκρίνει μια πώληση.

• Ειδικές Ζώνες Ασφαλείας: Η απόκτηση σε αυτές τις περιοχές είναι δυνατή, αλλά απαιτεί προηγούμενη άδεια από το γραφείο του νομάρχη της επαρχίας.

• Άλλες Στρατηγικές Περιοχές: Ο Πρόεδρος έχει επίσης την εξουσία να περιορίσει την απόκτηση από αλλοδαπούς σε άλλες περιοχές που απαιτούνται από εθνικά συμφέροντα, όπως ενεργειακές λεκάνες, εύφορες γεωργικές εκτάσεις ή προστατευόμενες τοποθεσίες.

4. Ειδική Προϋπόθεση για Αδόμητη Γη (Υποχρέωση Ανάπτυξης Έργου)

Εάν ένας αλλοδαπός αγοράσει αδόμητη γη (οικόπεδο, αγρόκτημα κ.λπ.), είναι νομικά υποχρεωμένος να αναπτύξει ένα έργο σε αυτή τη γη και να το υποβάλει προς έγκριση στο αρμόδιο Υπουργείο (π.χ. Υπουργείο Περιβάλλοντος, Αστικοποίησης και Κλιματικής Αλλαγής) εντός δύο ετών από την ημερομηνία αγοράς. Η μη συμμόρφωση με αυτή την απαίτηση μπορεί να οδηγήσει σε αναγκαστική ρευστοποίηση (πώληση) του ακινήτου από το Δημόσιο.

Απόκτηση Ακινήτων από Αλλοδαπά Νομικά Πρόσωπα (Εταιρείες)

Εξαιρετικά Δικαιώματα Απόκτησης για Εμπορικές Εταιρείες

Ο γενικός κανόνας είναι ότι οι εμπορικές εταιρείες που έχουν ιδρυθεί σύμφωνα με τους νόμους ξένων χωρών δεν μπορούν να αποκτήσουν ακίνητα στην Τουρκία απευθείας. Εξαιρέσεις είναι δυνατές μόνο στο πλαίσιο ειδικών νόμων όπως ο Τουρκικός Νόμος Πετρελαίου, ο Νόμος για την Προώθηση του Τουρισμού και ο Νόμος για τις Βιομηχανικές Ζώνες, και πρέπει να σχετίζονται αυστηρά με τις δραστηριότητες που ορίζονται σε αυτόν τον νόμο.

Σημαντική Εξαίρεση: Απεριόριστο Δικαίωμα Σύστασης Υποθήκης (Ενέχυρο)

Σε αντίθεση με τους περιορισμούς στην ιδιοκτησία, αυτοί οι περιορισμοί δεν ισχύουν για τη σύσταση υποθήκης (ipotek) υπέρ αλλοδαπού φυσικού προσώπου ή αλλοδαπής εμπορικής εταιρείας. Αυτή η κρίσιμη εξαίρεση επιτρέπει σε ξένες τράπεζες και χρηματοπιστωτικά ιδρύματα να παρέχουν πιστώσεις χρησιμοποιώντας τουρκικά ακίνητα ως εξασφάλιση. Ο νόμος κάνει σαφή διάκριση μεταξύ της “ιδιοκτησίας” γης και του “δικαιώματος εξασφάλισης” επ’ αυτής.

Η Διαδικασία Απόκτησης Ακινήτων: Ένας Πρακτικός Οδηγός Βήμα προς Βήμα

Αυτή η ενότητα παρέχει έναν πρακτικό οδικό χάρτη για έναν ξένο αγοραστή, από τους αρχικούς ελέγχους έως την τελική εγγραφή.

Στάδιο 1: Έλεγχος (Due Diligence) πριν από την Αγορά

Το πιο κρίσιμο πρώτο βήμα είναι ο έλεγχος των επίσημων αρχείων του ακινήτου στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο. Αυτός ο έλεγχος αποκαλύπτει εάν το ακίνητο έχει βάρη όπως υποθήκες, κατασχέσεις ή δικαστικές αποφάσεις (ασφαλιστικά μέτρα) που θα μπορούσαν να εμποδίσουν την πώληση. Είναι επίσης απαραίτητο να επαληθευτεί η πολεοδομική κατάσταση του ακινήτου στον τοπικό δήμο και να διασφαλιστεί ότι δεν βρίσκεται σε απαγορευμένη στρατιωτική ζώνη.

Στάδιο 2: Η Φάση της Σύμβασης

• Προσύμφωνο Πώλησης (Satış Vaadi Sözleşmesi): Αν και δεν είναι υποχρεωτικό, για να είναι αυτό το συμβόλαιο νομικά έγκυρο και εκτελεστό, πρέπει να συνταχθεί και να επικυρωθεί από συμβολαιογράφο.

• Ακυρότητα Ανεπίσημων Συμβολαίων: Απλά γραπτά συμβόλαια που υπογράφονται εκτός του Κτηματολογικού Γραφείου ή συμβολαιογράφου (π.χ. σε μεσιτικό γραφείο) είναι νομικά απολύτως άκυρα.

Στάδιο 3: Επίσημη Αίτηση και Απαιτούμενα Έγγραφα

Η επίσημη αίτηση για τη μεταβίβαση της κυριότητας γίνεται από τον ιδιοκτήτη του ακινήτου στο Κτηματολογικό Γραφείο όπου βρίσκεται το ακίνητο. Οι αιτήσεις μπορούν επίσης να ξεκινήσουν ηλεκτρονικά μέσω του συστήματος “WebTapu”.

Πίνακας 1: Λίστα Ελέγχου Απαιτούμενων Εγγράφων για Ξένους Αγοραστές

Στάδιο 4: Οικονομικές Διαδικασίες και Συμμόρφωση

• Υποχρεωτικό Πιστοποιητικό Αγοράς Συναλλάγματος (DAB): Αυτή είναι μια απαραίτητη προϋπόθεση που τέθηκε σε ισχύ τον Ιανουάριο του 2022. Ο ξένος αγοραστής πρέπει να μεταφέρει την τιμή πώλησης σε ξένο νόμισμα σε τράπεζα στην Τουρκία, η οποία με τη σειρά της πουλά το συνάλλαγμα στην Κεντρική Τράπεζα. Η τράπεζα εκδίδει ένα DAB που επιβεβαιώνει αυτή τη συναλλαγή. Αυτό το έγγραφο πρέπει να υποβληθεί στο Κτηματολογικό Γραφείο πριν ολοκληρωθεί η πώληση.

• Τέλος Κτηματολογίου (Tapu Harcı): Το τέλος κτηματολογίου είναι γενικά 4% της δηλωθείσας τιμής πώλησης, που μοιράζεται μεταξύ αγοραστή και πωλητή (συνήθως 2% ο καθένας).

Στάδιο 5: Ολοκλήρωση (Επίσημη Μεταβίβαση και Εγγραφή)

Όταν όλα τα έγγραφα είναι πλήρη και τα τέλη έχουν καταβληθεί, ο αγοραστής και ο πωλητής υπογράφουν τα επίσημα έγγραφα πώλησης ενώπιον του υπαλλήλου του Κτηματολογίου. Η κυριότητα μεταβιβάζεται νομικά με την εγγραφή (tescil) του ονόματος του νέου ιδιοκτήτη στο επίσημο κτηματολόγιο.

Δικαιώματα και Υποχρεώσεις που Απορρέουν από την Ιδιοκτησία

Η απόκτηση ιδιοκτησίας δεν είναι το τέλος της διαδικασίας. Αυτή η ιδιοκτησία φέρνει σημαντικά δικαιώματα και υποχρεώσεις.

Κληρονομικό Δίκαιο και Αλλοδαποί

Τα κληρονομικά δικαιώματα των αλλοδαπών προστατεύονται εξίσου με εκείνα των Τούρκων πολιτών. Η περιουσία ενός θανόντος αλλοδαπού περιέρχεται στους νόμιμους κληρονόμους του.

• Διαδικασία: Οι κληρονόμοι πρέπει να λάβουν πιστοποιητικό κληρονομιάς (veraset ilamı) από τουρκικό δικαστήριο ή συμβολαιογράφο. Αφού πληρώσουν τον φόρο κληρονομιάς, μπορούν να υποβάλουν αίτηση στο Κτηματολογικό Γραφείο για τη μεταβίβαση του τίτλου.

• Εξαίρεση (Εκκαθάριση): Εάν ένας κληρονόμος είναι πολίτης χώρας που δεν επιτρέπεται να αποκτήσει περιουσία στην Τουρκία, ή εάν το κληρονομούμενο ακίνητο βρίσκεται σε απαγορευμένη ζώνη, δεν μπορεί να το κληρονομήσει απευθείας. Το Υπουργείο Οικονομικών θα του ζητήσει να πουλήσει (“εκκαθαρίσει”) το ακίνητο εντός ορισμένης περιόδου (συνήθως ένα έτος).

Δικαίωμα Διαμονής (Άδεια Διαμονής μέσω Ακινήτου)

Οι αλλοδαποί που κατέχουν κατοικία στην Τουρκία έχουν το δικαίωμα να υποβάλουν αίτηση για ανανεώσιμη άδεια διαμονής μικρής διάρκειας (“άδεια διαμονής βάσει τίτλου ιδιοκτησίας”) σύμφωνα με τον Νόμο Αρ. 6458.

• Προϋποθέσεις: Το ακίνητο πρέπει να είναι κατοικία. Από το 2025, έχει οριστεί μια ελάχιστη αξία ακινήτου 200.000 USD για αυτόν τον τύπο άδειας σε όλες τις πόλεις. Αυτή η άδεια δεν χορηγεί δικαίωμα εργασίας.

Δρόμος προς την Ιθαγένεια: Απόκτηση Τουρκικής Ιθαγένειας μέσω Επενδύσεων

Αυτός είναι ένας “εξαιρετικός” δρόμος για την απόκτηση ιθαγένειας.

• Ελάχιστο Όριο Επένδυσης: Η βασική απαίτηση είναι η αγορά ακινήτου αξίας τουλάχιστον 400.000 Δολαρίων ΗΠΑ ή του ισοδύναμου σε ξένο νόμισμα.

• Βασικές Προϋποθέσεις: Η αξία πρέπει να επιβεβαιωθεί με επίσημη έκθεση εκτίμησης. Ο αγοραστής πρέπει να δεσμευτεί ότι δεν θα πουλήσει το ακίνητο για τουλάχιστον τρία έτη, και αυτή η δέσμευση καταχωρείται ως σχόλιο (şerh) στον τίτλο ιδιοκτησίας.

• Μέλη Οικογένειας: Ο/Η σύζυγος του επενδυτή και τα εξαρτώμενα τέκνα κάτω των 18 ετών μπορούν επίσης να υποβάλουν αίτηση για ιθαγένεια με βάση την ίδια επένδυση.

Συμπέρασμα: Βασικά Ευρήματα και Στρατηγικές Συμβουλές

Η προσέγγιση της Τουρκίας στις ξένες επενδύσεις σε ακίνητα έχει υποστεί σημαντική μεταμόρφωση από το 2012. Ωστόσο, αυτό δεν σημαίνει απεριόριστη ελευθέρωση. Το σύστημα ελέγχεται αυστηρά μέσω καθορισμένων λιστών χωρών, ποσοστώσεων, απαγορεύσεων σε στρατιωτικές ζώνες και χρηματοοικονομικών κανονισμών όπως το DAB. Πρέπει να θυμόμαστε ότι τα Κτηματολογικά Γραφεία είναι η μόνη αρχή για τη μεταβίβαση ιδιοκτησίας και τα ανεπίσημα συμβόλαια είναι απολύτως άκυρα.

Από το 2025, οι πιο κρίσιμες συμβουλές είναι:

1. Η Επαγγελματική Νομική Συμβουλή είναι Απαραίτητη: Δεδομένης της πολυπλοκότητας του ελέγχου (due diligence) και της αλληλεπίδρασης πολλαπλών νόμων, η προσπάθεια αγοράς χωρίς ανεξάρτητο δικηγόρο αποτελεί σημαντικό ρίσκο.

2. Διεξάγετε Ολοκληρωμένο Έλεγχο: Ποτέ μην βασίζεστε αποκλειστικά στις δηλώσεις του πωλητή ή του μεσίτη. Ελέγξτε ανεξάρτητα τα κτηματολογικά αρχεία για βάρη και επαληθεύστε τη στρατιωτική έγκριση και την πολεοδομική κατάσταση.

3. Διακρίνετε μεταξύ Ιδιοκτησίας, Διαμονής και Ιθαγένειας: Πρόκειται για τρία ξεχωριστά νομικά καθεστώτα με διαφορετικές απαιτήσεις. Οι κανόνες για τη διαμονή και την ιθαγένεια μπορούν να αλλάξουν και αλλάζουν. Μια αγορά που γίνεται με τους σημερινούς κανόνες μπορεί να μην αποφέρει το αναμενόμενο όφελος εάν οι κανόνες αλλάξουν πριν ολοκληρωθεί η αίτηση.