Wie kann man einen Mieter in der Türkei kündigen? | 2025

Das Mietverhältnis ist ein wichtiger rechtlicher Vertrag, der sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter gegenseitige Rechte und Pflichten begründet. Obwohl dieses Verhältnis idealerweise reibungslos verläuft, kann aus verschiedenen Gründen die Räumung (Tahliye) des Mieters aus der gemieteten Immobilie notwendig werden. Die Räumung des Mieters ist jedoch gesetzlich streng geregelt, lässt keinen Raum für Willkür und erfordert die Durchführung bestimmter rechtlicher Verfahren.

In diesem Artikel werden wir detailliert die gesetzlichen Gründe untersuchen, aus denen ein Mieter nach dem türkischen Rechtssystem ab 2025 geräumt werden kann, die Rechte von Vermietern und Mietern in diesem Prozess, die zu befolgenden rechtlichen Verfahren und die einzuhaltenden Fristen. Unser Ziel ist es, allen Beteiligten einen klaren und verständlichen Fahrplan zu bieten.

Rechtlicher Rahmen für die Räumung von Mietern

Die grundlegenden Regelungen zur Räumung von Mietern finden sich im Türkischen Obligationenrecht Nr. 6098 (TCO). Darüber hinaus sind die Räumungsmethoden, insbesondere bei Nichtzahlung der Miete, im Vollstreckungs- und Konkursgesetz Nr. 2004 (EBL) geregelt. Das zuständige Gericht für Räumungsklagen ist das Friedensgericht für Zivilsachen (Sulh Hukuk Mahkemesi).

Gesetzliche Gründe für die Räumung des Mieters (TCO-Bestimmungen)

Das türkische Obligationenrecht legt die Gründe, aus denen der Vermieter den Mieter räumen kann, abschließend fest (Numerus Clausus). Eine Räumung aus anderen Gründen kann nicht verlangt werden. Die Hauptgründe für eine Räumung sind:

1. Räumung wegen Bedarfs des Vermieters oder des neuen Eigentümers

Dies ist einer der häufigsten Räumungsgründe in der Praxis. Das Gesetz erkennt den „echten, aufrichtigen und zwingenden“ Bedarf bestimmter Personen an der gemieteten Immobilie als Räumungsgrund an.

• Bedarf des Vermieters selbst (TCO Art. 350/1): Wenn der Vermieter die Mietsache benötigt wegen Wohn- oder Geschäftsraumbedarfs für:

  • Sich selbst,

  • Seinen Ehepartner,

  • Seine Abkömmlinge (Kinder, Enkel),

  • Seine Vorfahren (Eltern, Großeltern),

  • Andere Personen, zu deren Unterhalt er gesetzlich verpflichtet ist (z. B. Geschwister), kann er bei befristeten Verträgen am Ende der Laufzeit, bei unbefristeten Verträgen unter Einhaltung der Kündigungsfristen durch Klage den Vertrag beenden.

  • Verfahren: Die Klage muss innerhalb eines Monats nach dem Enddatum des Mietvertrags eingereicht werden. Hat der Vermieter dem Mieter mindestens 3 Monate vor Vertragsende schriftlich mitgeteilt, dass er Klage erheben wird, kann die Klage jederzeit bis zum Ende der neuen Mietperiode eingereicht werden.

  • Wichtiger Hinweis: Der Bedarf muss „echt, aufrichtig und zwingend“ sein. Der Kassationshof prüft diese Kriterien streng. Scheinbedarfsbehauptungen, die nur zur Räumung dienen, werden nicht akzeptiert.

• Bedarf des neuen Eigentümers (TCO Art. 351): Der neue Eigentümer, der die Mietsache nachträglich erwirbt (z. B. kauft, erbt), kann ebenfalls eine Räumungsklage wegen Wohn- oder Geschäftsraumbedarfs für die oben genannten Personen erheben.

  • Verfahren: Der neue Eigentümer muss den Mieter innerhalb eines Monats nach Erwerb des Eigentums schriftlich benachrichtigen (Abmahnung senden). Er kann 6 Monate nach dieser Benachrichtigung eine Räumungsklage einreichen. Alternativ kann der neue Eigentümer das Ende der Vertragslaufzeit abwarten und die Klage innerhalb eines Monats nach dem Enddatum einreichen.

2. Räumung wegen Wiederaufbaus oder wesentlicher Reparatur der Mietsache (TCO Art. 350/2)

Wenn eine wesentliche Reparatur, Erweiterung oder Änderung der Mietsache zum Zwecke des Wiederaufbaus oder der Bebauung erforderlich ist und die Nutzung der Mietsache während dieser Arbeiten unmöglich ist, kann der Vermieter den Vertrag durch Klage beenden.

• Verfahren: Die Klage kann bei befristeten Verträgen am Ende der Laufzeit, bei unbefristeten Verträgen nach den allgemeinen Bestimmungen über Kündigungsfristen und -zeiten eingereicht werden. Die Fristen sind die gleichen wie bei der Räumungsklage wegen Bedarfs des Vermieters (innerhalb eines Monats nach Vertragsende).

• Wichtiger Hinweis: Die Reparatur muss „wesentlich“ sein und die Nutzung der Immobilie währenddessen „unmöglich“ machen. Einfache Renovierungen fallen nicht darunter.

3. Räumung aufgrund einer schriftlichen Räumungsverpflichtung des Mieters (TCO Art. 352/1)

Wenn der Mieter nach Übergabe der Mietsache gegenüber dem Vermieter schriftlich zugesagt hat, die Mietsache zu einem bestimmten Datum zu räumen (Räumungsverpflichtungserklärung abgegeben hat), kann der Vermieter den Vertrag durch Einleitung der Zwangsvollstreckung oder Klageerhebung innerhalb eines Monats ab diesem Datum beenden.

• Gültigkeitsvoraussetzungen:

  • Die Verpflichtung muss schriftlich erfolgen.

  • Die Verpflichtung muss nach Übergabe der Mietsache abgegeben werden (Verpflichtungen, die gleichzeitig mit oder vor dem Mietvertrag abgegeben werden, gelten in der Regel als ungültig).

  • Das Räumungsdatum muss in der Verpflichtung bestimmt sein.

  • Die Verpflichtung muss vom Mieter oder seinem bevollmächtigten Vertreter unterzeichnet sein.

• Verfahren: Zwangsvollstreckungsmaßnahmen können eingeleitet oder eine Räumungsklage beim Friedensgericht für Zivilsachen innerhalb eines Monats ab dem angegebenen Räumungsdatum erhoben werden. Diese Frist ist eine Ausschlussfrist.

4. Räumung wegen Zahlungsverzugs bei der Miete

Die Hauptpflicht des Mieters ist die pünktliche Zahlung der Miete. Die Verletzung dieser Pflicht gibt dem Vermieter das Recht zur Räumung auf zwei verschiedenen Wegen:

• Räumung wegen zwei berechtigter Mahnungen (TCO Art. 352/2): Wenn der Mieter innerhalb eines Mietjahres (oder innerhalb desselben Mietjahres bei Verträgen von mehr als einem Jahr) Anlass zu zwei berechtigten schriftlichen Mahnungen wegen Nichtzahlung der Miete gegeben hat, kann der Vermieter den Vertrag durch Klageerhebung innerhalb eines Monats ab dem Ende der Mietperiode oder des Mietjahres, in dem die Mahnungen erfolgt sind, beenden.

  • Voraussetzungen: Damit die Mahnungen berechtigt sind, müssen sie den Monat der unbezahlten Miete und die gesetzte Zahlungsfrist angeben. Die beiden Mahnungen müssen sich auf verschiedene Monate innerhalb desselben Mietjahres beziehen.

  • Verfahren: Eine Räumungsklage muss innerhalb eines Monats nach Ende des Mietjahres beim Friedensgericht für Zivilsachen eingereicht werden.

• Räumung wegen Verzugs (TCO Art. 315 und EBL-Bestimmungen): Wenn der Mieter die fällige Miete oder Nebenkosten nicht zahlt, kann der Vermieter dem Mieter schriftlich eine Frist setzen (mindestens 30 Tage bei Wohn- und Geschäftsraummiete) und mitteilen, dass der Vertrag gekündigt wird, wenn die Zahlung nicht innerhalb dieser Frist erfolgt (Mahnung). Erfolgt die Zahlung nicht bis zum Ende dieser Frist, kann der Vermieter eine Räumungsklage beim Friedensgericht für Zivilsachen einreichen oder, einen schnelleren Weg wählen und über das Vollstreckungsamt ein „Formular Nr. 13“ Vollstreckungsverfahren ohne Titel einleiten.

  • Ablauf des Vollstreckungsverfahrens (Formular Nr. 13): Der Vermieter beantragt beim Vollstreckungsamt die Zustellung eines Zahlungsbefehls an den Mieter. Wenn der Mieter nicht innerhalb von 7 Tagen nach Zustellung des Zahlungsbefehls Widerspruch einlegt und die Schuld nicht innerhalb von 30 Tagen begleicht, kann der Vermieter beim Vollstreckungsgericht einen Räumungsbeschluss erwirken. Legt der Mieter innerhalb von 7 Tagen Widerspruch ein, wird das Verfahren gestoppt, und der Vermieter muss beim Vollstreckungsgericht eine Klage auf „Aufhebung des Widerspruchs und Räumung“ erheben.

5. Räumung wegen vertragswidrigen Verhaltens des Mieters (TCO Art. 316)

Der Mieter ist verpflichtet, die Mietsache sorgfältig zu nutzen und Rücksicht auf die Nachbarn zu nehmen. Bei Verletzung dieser Pflicht muss der Vermieter bei Wohn- und Geschäftsraummiete dem Mieter schriftlich eine Frist von mindestens 30 Tagen setzen, um das vertragswidrige Verhalten abzustellen, andernfalls wird der Vertrag gekündigt. Wird das Verhalten nicht abgestellt, kann eine Räumungsklage erhoben werden.

• Fälle für sofortige Kündigung: Wenn der Mieter die Mietsache vorsätzlich schwer beschädigt, wenn klar ist, dass die dem Mieter gesetzte Frist nutzlos sein wird, oder wenn das vertragswidrige Verhalten des Mieters für den Vermieter oder die Nachbarn unzumutbar wird, kann der Vermieter den Vertrag mit schriftlicher Mitteilung sofort kündigen und eine Räumungsklage einreichen.

6. Räumung am Ende der zehnjährigen Verlängerungsperiode (TCO Art. 347)

Bei Wohn- und Geschäftsraummieten gilt der Vertrag, sofern nicht mindestens 15 Tage vor Ablauf eines befristeten Mietvertrags eine Kündigung erfolgt, als um ein Jahr zu denselben Bedingungen verlängert. Der Vermieter kann den Vertrag nicht aufgrund des Ablaufs der Vertragslaufzeit beenden.

Jedoch kann der Vermieter am Ende der zehnjährigen Verlängerungsperiode den Vertrag ohne Angabe von Gründen kündigen, vorausgesetzt, er kündigt mindestens 3 Monate vor dem Ende jedes folgenden Verlängerungsjahres.

• Verfahren: Nach Ablauf der zehnjährigen Verlängerungsperiode wird dem Mieter mindestens 3 Monate vor dem Ende des nächsten Mietjahres eine schriftliche Kündigung (ihtarname) zugestellt, und am Ende dieses Mietjahres wird beim Friedensgericht für Zivilsachen eine Räumungsklage eingereicht.

Ablauf des Räumungsverfahrens: Schritt für Schritt

Obwohl der Räumungsprozess je nach gewähltem Rechtsgrund variiert, sind die allgemeinen Schritte:

1. Feststellung des Rechtsgrunds: Identifizierung eines gültigen Räumungsgrundes aus der obigen Liste.

2. Schriftliche Mitteilung/Mahnung: Für viele Räumungsgründe (Bedarf, Wiederaufbau, Verzug, Vertragswidrigkeit, Ende der 10-Jahres-Frist) ist vor Einreichung einer Klage oder Einleitung eines Vollstreckungsverfahrens eine ordnungsgemäße schriftliche Mitteilung (ihtarname) an den Mieter zwingend erforderlich. Fristen und Inhalt dieser Mitteilung müssen gesetzeskonform sein. Bei einer Räumungsverpflichtung ist keine Mitteilung erforderlich.

3. Abwarten der gesetzlichen Fristen: Abwarten des Ablaufs der in der Mahnung gesetzten Fristen (z. B. 30 Tage zur Zahlung) oder der gesetzlich festgelegten Klagefristen (z. B. 1 Monat bei Bedarf).

4. Wahl des Rechtswegs:

   • Räumungsklage: Einreichung einer Klage beim Friedensgericht für Zivilsachen aus Gründen wie Bedarf, Wiederaufbau, zwei berechtigte Mahnungen, Vertragswidrigkeit, Ende der 10-Jahres-Frist.

   • Vollstreckungsverfahren: Einleitung eines Vollstreckungsverfahrens ohne Titel über das Vollstreckungsamt wegen Nichtzahlung der Miete (Verzug) oder Vorliegens einer gültigen Räumungsverpflichtung.

5. Gerichts-/Vollstreckungsverfahren: Durchführung des rechtlichen Verfahrens vor dem Gericht oder Vollstreckungsamt/Vollstreckungsgericht, Vorlage von Beweismitteln, Teilnahme an Anhörungen.

6. Erlangung und Rechtskraft der Entscheidung: Erlass eines Räumungsurteils durch das Gericht oder Vollstreckungsgericht und Eintritt der Rechtskraft nach Ablauf der gesetzlichen Rechtsmittelfristen.

7. Tatsächliche Räumung (durch Zwangsvollstreckung): Wenn der Mieter die Immobilie trotz rechtskräftiger Entscheidung nicht räumt, wird der Beschluss durch das Vollstreckungsamt zwangsweise durchgesetzt, und der Mieter wird aus der Immobilie entfernt.

Fazit und zu beachtende Punkte

Die Räumung eines Mieters ist ein rechtlicher Prozess mit schwerwiegenden Folgen für beide Parteien.

• Für Vermieter: Es ist unerlässlich, dass der Räumungsantrag auf einem gesetzlich anerkannten gültigen Grund basiert, dass die gesetzlichen Fristen (Mahnung, Klageerhebung usw.) strikt eingehalten werden und dass alle Verfahren (Mahnung, Klageschrift) ordnungsgemäß durchgeführt werden, um Rechtsverluste zu vermeiden. Der Nachweis, dass der Bedarf „echt, aufrichtig und zwingend“ ist, ist besonders wichtig.

• Für Mieter: Es ist wichtig zu prüfen, ob der Räumungsantrag auf einem Rechtsgrund basiert, ob die zugestellte Mahnung verfahrenskonform ist und ob die gesetzlichen Fristen korrekt eingehalten wurden. Bei einer ungerechtfertigten Räumungsaufforderung oder der Notwendigkeit, Widerspruch gegen ein Vollstreckungsverfahren einzulegen, müssen die gesetzlichen Rechte rechtzeitig wahrgenommen werden.

Angesichts der Komplexität des Verfahrens und der Existenz von Ausschlussfristen wird beiden Parteien dringend empfohlen, rechtlichen Beistand von einem Anwalt einzuholen, um sicherzustellen, dass das Verfahren korrekt gehandhabt wird und mögliche Rechtsverluste vermieden werden.