Können Ausländer in der Türkei Immobilien kaufen? (2025)

Die rechtlichen Grundlagen für den Immobilienerwerb durch Ausländer in der Türkei werden durch ein dynamisches Zusammenspiel von verfassungsrechtlichen Garantien, Grundgesetzen und ergänzenden sekundären Rechtsvorschriften geprägt. Dieser Rahmen erfuhr insbesondere 2012 mit der Abschaffung des „Gegenseitigkeitsprinzips“ eine tiefgreifende Veränderung, die den Markt für ausländische Investoren neu definierte und die Grundlage für das heutige Rechtssystem legte.

Dieser Artikel analysiert detailliert den rechtlichen Rahmen für den Erwerb von Immobilien durch Ausländer in der Türkei, den Geltungsbereich der „Ausländer“-Definition, rechtliche Beschränkungen, die Schritte des Kaufprozesses sowie die Rechte und Pflichten, die sich aus dem Eigentum ergeben.

Rechtlicher Rahmen für ausländisches Eigentum in der Türkei

Der Immobilienerwerb durch Ausländer wird nicht durch ein einzelnes Gesetz, sondern durch ein Bündel zusammenhängender Rechtsvorschriften geregelt.

Verfassungsrechtliche Grundlage: Das Recht auf Eigentum (Verfassung, Artikel 35)

Die höchste Garantie des Eigentumsrechts findet sich in Artikel 35 der Verfassung. Der Satz „Jeder hat das Recht auf Eigentum und Erbe“ bildet mit dem Wort „Jeder“ die verfassungsrechtliche Grundlage dafür, dass dieses Recht nicht nur türkischen Staatsbürgern, sondern unter bestimmten Bedingungen auch Ausländern gewährt wird. Dieses Recht kann jedoch „nur im öffentlichen Interesse durch Gesetz beschränkt werden“. Diese Einschränkungsbefugnis ist die Rechtsgrundlage für die geografischen und strategischen Beschränkungen des Erwerbs durch Ausländer.

Grundlegendes Gesetz: Grundbuchgesetz Nr. 2644 (Artikel 35)

Das Hauptgesetz, das den Immobilienerwerb durch Ausländer direkt regelt, ist das Grundbuchgesetz Nr. 2644. Artikel 35 dieses Gesetzes steht im Mittelpunkt des Themas und spiegelt das empfindliche Gleichgewicht zwischen wirtschaftlichen Anreizen und nationalen Sicherheitsbedenken wider.

Wendepunkt 2012: Abschaffung des Gegenseitigkeitsprinzips (Mütekabiliyet)

Der wichtigste Wendepunkt für den türkischen Immobilienmarkt war die Änderung von Artikel 35 des Grundbuchgesetzes am 18. Mai 2012. Mit dieser Änderung wurde das „Gegenseitigkeitsprinzip“ (Mütekabiliyet) abgeschafft.

Vor 2012 musste das Heimatland eines Ausländers auch türkischen Staatsbürgern das Recht einräumen, Immobilien zu erwerben, damit dieser in der Türkei Eigentum erwerben konnte. Die Abschaffung dieses Prinzips zielte darauf ab, ausländisches Direktkapital in die Türkei zu locken, und öffnete Bürgern aus 183 Ländern, einschließlich der Golfstaaten und Turkstaaten, die zuvor keine Immobilien erwerben konnten, den Weg.

Ergänzende Gesetzgebung: Andere wichtige Gesetze

• Gesetz Nr. 2565 über militärische Sperr- und Sicherheitszonen: Setzt aus Gründen der nationalen Sicherheit absolute geografische Grenzen für den Immobilienerwerb durch Ausländer.

• Türkisches Staatsbürgerschaftsgesetz Nr. 5901: Bildet die rechtliche Grundlage für den Erwerb der türkischen Staatsbürgerschaft durch Investitionen und fördert so den Kauf hochwertiger Immobilien.

• Gesetz Nr. 6458 über Ausländer und internationalen Schutz: Bietet einen wichtigen zusätzlichen Anreiz für ausländische Käufer, indem es den Immobilienbesitz mit dem Recht auf Beantragung einer erneuerbaren kurzfristigen Aufenthaltserlaubnis verknüpft.

Wen umfasst der Begriff „Ausländer“ im türkischen Recht?

Das Verständnis der Definition von „Ausländer“ ist entscheidend, um festzustellen, welche Regeln und Beschränkungen gelten.

Ausländische natürliche Personen (Staatsbürgerschaftskriterium)

Jede Person, die nicht durch die Staatsbürgerschaft an den türkischen Staat gebunden ist, gilt als „ausländische natürliche Person“.

Ausländische juristische Personen (Unternehmen, Stiftungen, Vereine)

Das Gesetz trifft hier eine klare Unterscheidung:

• Ausländische Handelsgesellschaften: Nach ausländischem Recht gegründete Unternehmen. Ihr Recht, direkt Immobilien zu erwerben, ist äußerst begrenzt und stellt eine Ausnahme dar.

• Andere ausländische Organisationen (Stiftungen, Vereine usw.): Nicht kommerziellen ausländischen juristischen Personen wie Stiftungen und Vereinen ist der Erwerb von Immobilien in der Türkei strikt untersagt.

Sonderstatus: Inhaber der Blauen Karte

Die Blaue Karte, die Personen ausgestellt wird, die von Geburt an türkische Staatsbürger waren, aber später die Erlaubnis erhalten haben, aus der Staatsbürgerschaft auszutreten, gewährt ein wichtiges Privileg. Diese Personen sind von den Beschränkungen für Ausländer beim Immobilienerwerb befreit und haben die gleichen Rechte wie türkische Staatsbürger.

Eine separate Kategorie: Türkische Unternehmen mit ausländischem Kapital

Dieser Punkt wird oft missverstanden. Ein nach türkischem Recht in der Türkei gegründetes und eingetragenes Unternehmen gilt rechtlich als „türkisches Unternehmen“, auch wenn es ausländische Partner hat. Diese Unternehmen unterliegen grundsätzlich denselben Regeln für den Immobilienerwerb wie zu 100 % inländische Unternehmen.

Es gibt jedoch eine wichtige Ausnahme: Wenn der Anteil ausländischer Investoren an diesem türkischen Unternehmen 50 % oder mehr beträgt (oder wenn sie die Befugnis haben, die Mehrheit des Vorstands zu ernennen), muss das Unternehmen vor dem Erwerb von Immobilien eine Genehmigung des Gouverneursamtes der Provinz einholen, in der sich die Immobilie befindet.

Bedingungen und rechtliche Beschränkungen für ausländische natürliche Personen

Eine ausländische Person muss mehrere Bedingungen und Beschränkungen erfüllen, um in der Türkei Eigentum erwerben zu können.

1. Prinzip der festgelegten Staatsangehörigkeit (Präsidialbefugnis)

Die Abschaffung des Gegenseitigkeitsprinzips hat nicht allen Bürgern der Welt ein universelles Recht auf Immobilienerwerb eingeräumt. Dieses Recht wird nur Bürgern von Ländern gewährt, die vom Präsidenten bestimmt werden. Diese Liste (oft als 183 Länder umfassend zitiert) ist nicht öffentlich und kann entsprechend den „internationalen bilateralen Beziehungen und nationalen Interessen“ geändert werden. Potenzielle Käufer müssen bei den türkischen Auslandsvertretungen oder dem Generaldirektorat für Grundbuch und Kataster (TKGM) prüfen, ob ihre Staatsangehörigkeit auf dieser Liste steht.

2. Quantitative Beschränkungen („Wie viel“ und „Wo“)

• Pro-Person-Obergrenze (Landesweit): Eine ausländische natürliche Person kann in der gesamten Türkei Immobilien bis zu einer Gesamtfläche von maximal 30 Hektar (300 Dekar) erwerben. (Der Präsident hat die Befugnis, diese Menge auf 60 Hektar zu verdoppeln).

• Bezirksbasierte Grenze: In jedem Bezirk darf die Gesamtfläche der Immobilien im Besitz von Ausländern 10 % der Gesamtfläche des in Privateigentum stehenden Landes in diesem Bezirk nicht überschreiten.

3. Geografische und strategische Verbote („Sperrgebiete“)

Die nationale Sicherheit ist der wichtigste Faktor, der geografische Grenzen für ausländisches Eigentum setzt:

• Militärische Sperrzonen und Sicherheitszonen: In diesen Zonen ist es Ausländern absolut verboten, Immobilien zu erwerben. Das Grundbuchamt muss vor der Genehmigung eines Verkaufs die Zustimmung der Militärbehörden einholen.

• Besondere Sicherheitszonen: Der Erwerb in diesen Gebieten ist möglich, erfordert jedoch eine vorherige Genehmigung des Gouverneursamtes der Provinz.

• Andere strategische Gebiete: Der Präsident hat auch die Befugnis, den Erwerb durch Ausländer in anderen Gebieten zu beschränken, die nationale Interessen erfordern, wie z. B. Energiebecken, fruchtbare landwirtschaftliche Flächen oder Schutzgebiete.

4. Besondere Bedingung für unbebaute Grundstücke (Projektentwicklungspflicht)

Wenn ein Ausländer ein unbebautes Grundstück (ein Grundstück, ein Feld usw.) kauft, ist er gesetzlich verpflichtet, auf diesem Grundstück ein Projekt zu entwickeln und dieses innerhalb von zwei Jahren ab dem Kaufdatum dem zuständigen Ministerium (z. B. Ministerium für Umwelt, Urbanisierung und Klimawandel) zur Genehmigung vorzulegen. Die Nichterfüllung dieser Anforderung kann zur Zwangsveräußerung (Verkauf) des Grundstücks durch das Finanzministerium führen.

Immobilienerwerb durch ausländische juristische Personen (Unternehmen)

Ausnahmsweise Erwerbsrechte für Handelsgesellschaften

Die allgemeine Regel lautet, dass nach ausländischem Recht gegründete Handelsgesellschaften in der Türkei nicht direkt Immobilien erwerben können. Ausnahmen sind nur im Rahmen von Sondergesetzen wie dem Türkischen Erdölgesetz, dem Tourismusförderungsgesetz und dem Industriezonengesetz und nur für die in diesem Gesetz definierte Tätigkeit möglich.

Wichtige Ausnahme: Unbegrenztes Recht zur Eintragung einer Hypothek (Sicherheit)

Im Gegensatz zu den Beschränkungen des Eigentumserwerbs gelten diese Beschränkungen nicht für die Eintragung einer Grundschuld (Hypothek) zugunsten einer ausländischen natürlichen Person oder eines ausländischen Handelsunternehmens. Diese wichtige Ausnahme ermöglicht es ausländischen Banken und Finanzinstituten, Kredite unter Absicherung durch türkische Immobilien zu gewähren. Das Gesetz unterscheidet klar zwischen dem „Eigentum“ an Grundstücken und dem „Sicherungsrecht“ daran.

Der Erwerbsprozess: Ein praktischer Leitfaden Schritt für Schritt

Dieser Abschnitt bietet einen praktischen Fahrplan für einen ausländischen Käufer, von den ersten Prüfungen bis zur endgültigen Registrierung.

Phase 1: Due Diligence vor dem Kauf

Der wichtigste erste Schritt ist die Überprüfung der offiziellen Unterlagen der Immobilie beim zuständigen Grundbuchamt. Diese Prüfung offenbart, ob auf dem Grundstück Belastungen wie Hypotheken, Pfandrechte oder gerichtliche Anordnungen (einstweilige Verfügungen) lasten, die den Verkauf verhindern könnten. Es ist auch wichtig, den Bebauungsstatus bei der örtlichen Gemeinde zu überprüfen und sicherzustellen, dass sich die Immobilie nicht in einer eingeschränkten Militärzone befindet.

Phase 2: Die Vertragsphase

• Vorverkaufsvertrag (Satış Vaadi Sözleşmesi): Obwohl nicht zwingend erforderlich, muss dieser Vertrag, um rechtsgültig und durchsetzbar zu sein, von einem Notar aufgesetzt und beglaubigt werden.

• Ungültigkeit informeller Verträge: Einfache schriftliche Verträge, die außerhalb des Grundbuchamtes oder eines Notars (z. B. in einem Immobilienbüro) unterzeichnet werden, sind rechtlich absolut null und nichtig.

Phase 3: Offizieller Antrag und erforderliche Dokumente

Der offizielle Antrag auf Eigentumsübertragung wird vom Eigentümer beim Grundbuchamt am Standort der Immobilie gestellt. Anträge können auch online über das „WebTapu“-System initiiert werden.

Tabelle 1: Checkliste der erforderlichen Dokumente für ausländische Käufer

Phase 4: Finanzielle Verfahren und Compliance

• Obligatorischer Devisenkaufbeleg (DAB): Diese seit Januar 2022 geltende Regelung ist eine unabdingbare Voraussetzung. Der ausländische Käufer muss den Verkaufspreis in Fremdwährung an eine Bank in der Türkei überweisen, die die Devisen wiederum an die Zentralbank verkauft. Die Bank stellt einen DAB aus, der diese Transaktion bestätigt. Dieses Dokument muss dem Grundbuchamt vor Abschluss des Verkaufs vorgelegt werden.

• Grundbuchgebühr (Tapu Harcı): Die Grundbuchgebühr beträgt in der Regel 4 % des angegebenen Verkaufspreises und wird zwischen Käufer und Verkäufer geteilt (normalerweise je 2 %).

Phase 5: Abschluss (Offizielle Übertragung und Registrierung)

Wenn alle Dokumente vollständig sind und die Gebühren bezahlt wurden, unterzeichnen Käufer und Verkäufer die offiziellen Verkaufsdokumente im Beisein des Grundbuchbeamten. Das Eigentum wird rechtlich durch die Eintragung (tescil) des Namens des neuen Eigentümers in das offizielle Grundbuch übertragen.

Rechte und Pflichten aus dem Eigentum

Der Erwerb von Eigentum ist nicht das Ende des Prozesses. Dieses Eigentum bringt wichtige Rechte und Pflichten mit sich.

Erbrecht und Ausländer

Die Erbrechte von Ausländern sind gleichermaßen geschützt wie die von türkischen Staatsbürgern. Das Eigentum eines verstorbenen Ausländers geht auf seine gesetzlichen Erben über.

• Verfahren: Die Erben müssen einen Erbschein (veraset ilamı) bei einem türkischen Gericht oder Notar beantragen. Nach Zahlung der Erbschaftssteuer können sie die Umschreibung des Grundbuchs beantragen.

• Ausnahme (Liquidation): Wenn ein Erbe Staatsbürger eines Landes ist, dem der Immobilienerwerb in der Türkei nicht gestattet ist, oder wenn sich die geerbte Immobilie in einer verbotenen Zone befindet, kann er sie nicht direkt erben. Das Finanzministerium wird ihn auffordern, die Immobilie innerhalb einer bestimmten Frist (normalerweise ein Jahr) zu verkaufen („liquidieren“).

Aufenthaltsrecht (Aufenthaltserlaubnis durch Immobilienbesitz)

Ausländer, die eine Wohnimmobilie in der Türkei besitzen, haben das Recht, eine erneuerbare kurzfristige Aufenthaltserlaubnis („Aufenthaltserlaubnis auf Tapu-Basis“) gemäß Gesetz Nr. 6458 zu beantragen.

• Bedingungen: Die Immobilie muss eine Wohnimmobilie sein. Ab 2025 wurde ein Mindestimmobilienwert von 200.000 USD für diese Art von Genehmigung in allen Städten festgelegt. Diese Genehmigung gewährt kein Recht auf Arbeit.

Weg zur Staatsbürgerschaft: Türkische Staatsbürgerschaft durch Investition

Dies ist ein „ausnahmsweiser“ Weg zum Erwerb der Staatsbürgerschaft.

• Mindestinvestitionsschwelle: Die Grundvoraussetzung ist der Kauf einer Immobilie im Wert von mindestens 400.000 US-Dollar oder dem Gegenwert in Fremdwährung.

• Wesentliche Bedingungen: Der Wert muss durch einen offiziellen Bewertungsbericht bestätigt werden. Der Käufer muss sich verpflichten, die Immobilie mindestens drei Jahre lang nicht zu verkaufen, und diese Verpflichtung wird als Vermerk (şerh) im Grundbuch eingetragen.

• Familienmitglieder: Der Ehepartner des Investors und unterhaltsberechtigte Kinder unter 18 Jahren können ebenfalls auf der Grundlage derselben Investition die Staatsbürgerschaft beantragen.

Fazit: Wichtige Erkenntnisse und strategische Ratschläge

Der Ansatz der Türkei für ausländische Immobilieninvestitionen hat sich seit 2012 erheblich gewandelt. Dies bedeutet jedoch keine unbegrenzte Liberalisierung. Das System wird streng kontrolliert durch festgelegte Länderlisten, Quoten, Militärzonenverbote und Finanzvorschriften wie den DAB. Es ist zu beachten, dass Grundbuchämter die einzige Behörde für die Eigentumsübertragung sind und informelle Verträge absolut ungültig sind.

Die wichtigsten Ratschläge für 2025 sind:

1. Professionelle Rechtsberatung ist unerlässlich: Angesichts der Komplexität der Due Diligence und des Zusammenspiels mehrerer Gesetze ist der Versuch eines Kaufs ohne unabhängigen Anwalt ein erhebliches Risiko.

2. Führen Sie eine umfassende Due Diligence durch: Verlassen Sie sich niemals ausschließlich auf die Aussagen des Verkäufers oder Maklers. Überprüfen Sie Grundbucheinträge (Hypotheken, Pfandrechte usw.) und den Bebauungsstatus unabhängig.

3. Unterscheiden Sie zwischen Eigentum, Aufenthalt und Staatsbürgerschaft: Dies sind drei separate rechtliche Regelungen mit unterschiedlichen Anforderungen. Die Regeln für Aufenthalt und Staatsbürgerschaft können sich ändern und ändern sich auch. Ein Kauf, der heute unter bestimmten Regeln getätigt wird, bringt möglicherweise nicht den erwarteten Nutzen, wenn sich die Regeln ändern, bevor der Antrag abgeschlossen ist.